Türkiye Barolar Birliği Dergisi 135.Sayı

496 2014/12321 Başvuru Numaralı Faik Tari ve Sultan Tari Başvurusuna İlişkin Anayasa ... mesi kararına konu olarak yapı kullanma izin belgesi alınmamasına dahi aynı yönde bağlanan sonuçla arsa malikinin, yüklenicinin temer- rüdüne dayalı olarak sözleşmeden dönmesi sonucu andığımız tehlike- yi “ hayatın olağan akışına uygun olarak ” düşünmesi beklenmemesi ge- rekirken, verilen kararların yarattığı sancıları irdelemek istiyoruz. Bu durumda sözleşme tarafı olmayan üçüncü kişilerin Yargıtay kararları ile getirilen özen yükümlülüğü ile edindikleri kat irtifakı tapusunu yükleniciden edinmekle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen binanın Yargıtay tarafından kabul edilen yukarıda andı- ğımız tamamlama niceliğine ulaşamama riskini üstlendikleri kabul edilmektedir. Bu sonuç çok hatalıdır. Yargıtay’ın andığımız yerleşik içtihadıy- la ülkemizde bu “sözde” riske katlanmak zorunda bırakılmış binler- ce kişi bulunmaktadır. Makalemizin konusunu oluşturan Anayasa Mahkemesi’nin önüne gelen somut olayda Faik Tari 16/104 oranındaki kat irtifaklı arsa payını 6.2.1992 tarihinde, Sultan Tari ise 32/104 ora- nındaki kat irtifaklı arsa payını 9.3.1998 tarihinde yükleniciden edin- miştir. Bağımsız bölümlerde yapı kullanma izin belgesi olmasa da 1983 yılında 2814 sayılı Kanun ile değişik Kat Mülkiyeti Kanunu m. 17/ son hükmünün “ Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamam- lanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülki- sona ermesi yönündeki kararlarından bazıları söyledir: “Insaatın %92 seviyesin- de bulunması ileriye etkili feshi gerektirir.”, Yargıtay 15. HD. E. 2009/1031, K. 2009/4125, T. 1.4.2009; “Insaatın büyük oranda tamamlanması (%90’ın üzerinde) durumunda Medeni Kanunun 2. maddesi hükmünce akdin ileriye dönük feshi ka- bul edilebilir.”, Yargıtay 15. HD. E. 2003/3057, K. 2004/88, T. 14.1.2004; “Akdin ifa ile sonuçlandırılmadıgı gibi akdin büyük oranda (%95) oranında ifa edilmis degildir... kabule göre de %75 seviyenin feshedilemeyecek asama olarak kabulüy- le, hükme varılması da usul ve yasaya aykırıdır.”, Yargıtay 15. HD. E. 2014/5121, K. 2015/286, T. 21.1.2015; “Somut olayda, mahkemece insaatın tamamlandıgı %96 oranına göre, ileriye etkili feshe karar verilmesi yerindedir.”, Yargıtay 15. HD. E. 1996/6770, K. 1997/1356, T. 13.3.1997; “...insaatın %90 üzerinde tamamlandıgı anlasıldıgı takdirde bu seviyeye göre yüklenicinin hak ettigi bagımsız bölüm- lerin adedi ve konumları belirlenip akdin ileriye etkili feshine...”, Yargıtay 15. HD. E. 2004/7507, K. 2005/505, T. 4.2.2005; “...insaatın %90 ve üzeri oranına ulasması ve ayrıca kalan eksik islerin de sözlesmede amaçlanan kullanıma engel olusturmadıgının belirlenmesi halinde ileriye etkili feshin kosullar ının gerçeklestigi gözetilme li, bu kosulların gerçeklesmemesi halinde ise sözlesmenin geriye etkili fes- hi kosullarının olustugu sonucuna varılmalıdır.”, Yargıtay 23. HD. E. 2014/432, K. 2014/4157, T. 29.5.2014.