Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

338 Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Kiracının Bağımsız Bölüm, Ortak Yerler ve Eklentiler ... GİRİŞ Günümüzde oldukça geniş bir uygulama alanına sahip kira söz- leşmeleri, kullandırma ve yararlandırma amacı güden ve 1 Temmuz 2012 tarihli değişiklik sonrası kapsamı genişletilerek Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ile 378. maddeleri arasında düzenlenmiş olan bir hukuki ilişkiyi ifade etmektedir. Kira sözleşmelerinin sıklıkla rast- lanan uygulaması, taşınmaz kiralarıdır ve bu nitelikteki kiralar, adi kira veya konut ve çatılı işyeri kiraları şeklinde olabilmektedir. İşte, TBK’da düzenlenen hükümler esasen taşınmazlar bakımından akde- dilmesi mümkün her iki kira ilişkisine ilişkin olarak da oldukça kap- samlı hükümler içermekte, bu bağlamda kira sözleşmesinin meydana gelmesi, tarafların hak ve borçları, kira ilişkisinin sona ermesi ve buna bağlanan sonuçlar ayrıntılı olarak düzenleme konusu yapılmaktadır. Ancak, ifade ettiğimiz kapsam genişliğine rağmen, bazı hallerde kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından başka hu- kuk kurallarından yararlanılması da zorunlu hale gelebilmektedir. Gerçekten, kat mülkiyetine konu bir yapıda yer alan konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira ilişkisinin Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hü- kümlerinden ayrı düşünülmesi mümkün değildir. Zira bir binadaki ya da sitedeki mesken ya da dükkânın kiralanması halinde, kiralayan ve kiracı arasındaki sözleşme sadece bu iki taraf bakımından değil, diğer kat maliklerini ve bağımsız bölümlerden sınırlı ayni hak ya da herhan- gi bir kişisel hakla yararlanan kimselerin menfaatlerini de ilgilendiren önemli hukuki sonuçları bünyesinde barındırmaktadır. İşte böyle bir menfaat çatışması, kira sözleşmesine konu bağımsız bölümden ne şe- kilde ve hangi kapsamda yararlanılabileceği hususunda kat mülkiyeti birlikteliğine özgü kuralları da beraberinde getirmiş, hal ve şartlara göre kiralayan ve kiracı arasındaki sözleşme serbestisine bazı sınırla- malar getirilmiştir. Bu bağlamda, bir yandan kiralayana bağımsız bö- lümün tapuda tescil edilmiş kullanma şekline uygun kira sözleşmesi yapma mecburiyeti getirilmiş, diğer taraftan kiralayan ve kiracı arasın- da bir uzlaşı bulunsa dahi öteki kat maliklerine kat mülkiyeti ilişkisine zarar verici kullanma ve yararlanma hakkının önüne geçme imkânı tanınmıştır. Benzer şekilde, kira ilişkisinin yine kat mülkiyeti hukuku kavram- ları olan ortak yer ve tesisler ile eklentiler bakımından KMK’da yer alan düzenlemelerden ayrı düşünülmesi de mümkün değildir. Nite- kim Kanun, bağımsız bölümün kiralanması halinde ortak yer ve tesis-