Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

339 TBB Dergisi 2018 (137) Mehmet ŞENGÜL lerin ve eklentilerin de kiralanmış sayılacağını ifade ederek, esasında TBK’da yer alan kira konusunun ve kiracının kullanma ve yararlanma hakkının kapsamının ne şekilde belirleneceği sorularını tamamlayan hükümlere yer vermiştir. İşte bu çalışmada, kat mülkiyeti hukuku kavramları olarak bağımsız bölüm, ortak yer ve tesisler ile eklentilerin nelerden oluşacağı, bağımsız bölümün kiralanmasında kiracının hak- ları ve bunun TBK’da yer almamakla birlikte KMK’da belirtilen han- gi sınırlamalara tabi olduğu, bağımsız bölüm kiralarında ortak yer ve tesisler ile eklentilerin de kiralanmış sayılıp sayılmayacağı, bu yönde kira sözleşmesi ile ya da yönetim planı çerçevesinde farklı kapsam sı- nırlamalarına gidilip gidilemeyeceği gibi hususlar ele alınacaktır. A. Kiracının Bağımsız Bölüm Üzerindeki Hakları Bir kat mülkiyeti hukuku terimi olan ve Kat Mülkiyeti Kanunu sonrası taşınmaz mülkiyetinin konusu olarak eşya hukuku alanına da (TMK m. 704, 998) sirayet eden “Bağımsız Bölüm” kavramının açıklı- ğa kavuşturulması, KMK’da yer alan bazı hükümlerin bir arada de- ğerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır. Gerçekten, söz konusu kavram her ne kadar KMK m. 2/a bendinde “Anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümler” şeklinde tanımlamış ise de, bu tanıma, KMK m. 1/I hükmünde yer alan “Tamamlanmış bir yapı- nın kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümle- rinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde … bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir” ifadesi yanında KMK m. 50/ II. fıkrasındaki “Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kuru- lamaz” şeklindeki unsur da eklemlenmelidir. Şu halde kat mülkiyeti hukuku anlamında bağımsız bölüm, “tamamlanmış 1 ve tümü kargir 2 1 Kat mülkiyetine konu bir yapının tamamlanmış bir yapı olarak nitelendirilebil- mesi için fiziki ve hukuki birtakım şartların varlığı gerekmektedir. Buna göre fi- ziki koşul, bütün yapının inşasının fiziki bakımdan bitmiş olması, hukuki koşul ise “iskân belgesi” denilen yapı kullanma izin belgesinin alınmış olmasını ifade etmektedir. Bkz. Aydın Aybay/Nezihi Sanal, Açıklamalı-İçtihatlı Kat Mülkiye- ti Kanunu, İstanbul 1985, s. 5, 6; Ali Arcak, Değişik ve Yeni Hükümleriyle Kat Mülkiyeti, Ankara 1983, s. 114. 3194 sayılı İmar Kanunu (İK) m. 30 hükmüne göre “yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısım- ları tamamlandığı takdirde bu kısımların kullanılması için kullanma ruhsatı alın- ması mecburidir.” Yine İK m. 31 hükmüne göre ise “inşaatın bitme günü kullan- ma izninin verildiği tarihtir.” 2 KMK m. 50/II hükmü ile esasen, tamamen ya da kısmen ahşap nitelikte olan