Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

341 TBB Dergisi 2018 (137) Mehmet ŞENGÜL Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine tabidir. Bu bağlamda, kira sözleşmesine konu bağımsız bölümün zilyetliğinin kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslimi ve sözleşme süresince de bu duruma uygun bir biçimde bulundurma borcu, TBK m. 301 hük- münce kiralayanın kiracıya karşı olan asli borcunu oluşturmaktadır. 6 Ancak, bu noktada, kat mülkiyetine konu bir bağımsız bölümün kiralanmasında kira sözleşmesinin, “konu” unsuru bakımından ay- rıca irdelenmesinde yarar bulunmaktadır. Şöyle ki, borçlar hukuku hükümlerince kiraya konu edilebilecek şeylerin taşınır veya taşınmaz eşya niteliğinde olması mümkündür. 7 Taşınmaz mülkiyetinin konusu TMKm. 704 hükmünde düzenlenmiş ve arazi, tapu kütüğüne ayrı say- faya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler bu kapsamda sayılmıştır. Taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturan arazi, kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölüm ve tapuda ayrı sayfaya kayıtlı bağımsız ve sürekli hak kiralarında TBK’nın kira sözleşmesini düzenleyen hükümlerinin uygulanması gerekmekte ise de, bu kapsama giren bazı taşınmaz kiralarında sadece söz konusu Kanun’un adi kira sözleşmesine ilişkin hükümleri, buna karşılık “ko- nut ve çatılı işyeri” kiralarında ise bu yönde getirilen özel hükümler (TBK m. 339 vd.) uygulama alanı bulacaktır. 8 Anlaşılacağı üzere, kat mülkiyeti terimi olarak bağımsız bölümle- rin kiralanmasında genellikle karşılaşılan kira ilişkisi, “konut ve çatılı işyeri” kirası şeklinde olacaktır. Ancak, arsa payı verilerek kat mülki- yeti kütüğünde ayrı sayfaya kaydedildiği ve bağımsız bölüm niteliğine sahip olduğu halde, bazen bu nitelikteki bir yerin adi kira ilişkisi sonu- cunu doğurması da olasıdır. Gerçekten, kat mülkiyeti kütüğüne konu üstü örtülü bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bö- 6 Ayrıntılı bilgi için bkz. Cevdet Yavuz/Faruk Acar/Burak Özen, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 2016, s. 431 vd.; M. Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt I, İstanbul 2013 (Borçlar), 312 vd.; Murat Aydoğdu/ Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri - Sözleşmeler Hukuku, Ankara 2017, s. 414 vd. 7 Ayrıntılı bilgi için bkz. Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, İstanbul 2008, s. 3 vd.; M. Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012 (Kira), s. 32 vd.; Yavuz/Acar/ Özen, s. 364. 8 Ayrıntılı bilgi için bkz. Yavuz/Acar/Özen, s. 364, özellikle s. 585 vd.; Gümüş, Kira, s. 21 vd.; Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, Cilt II, İstanbul 2014 (Cilt II), s. 4 vd.