Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

343 TBB Dergisi 2018 (137) Mehmet ŞENGÜL bağımsız bölüm niteliği bulunmayan bazı yerlerin kiralanmasında konut ve çatılı işyeri kira ilişkisi meydana gelebilecektir. Örneğin, bir mağaza işletmesi için onun deposu, ayrı ve başlı başına kullanılma- ya elverişli bir hacim de oluştursa, bağımsız bölüm niteliği taşımaz. Aynı şekilde, bir konuttaki odalar, bağımsız olarak iş yeri veya büro olarak kullanılmakta olsa dahi, tek bir bağımsız bölüm oluşturan dai- reden ayrı bir kat mülkiyeti objesinin varlığından söz edilemez. 12 İşte, söz konusu yerlerin kat mülkiyeti anlamında bağımsız bölüm niteliği bulunmamakla birlikte, bunların kiralanmasında konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır. 13 Sonuç olarak, her türlü konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleş- meye konu şey “bağımsız bölüm” olarak nitelendirilemeyeceği gibi, her “bağımsız bölüm” kiralamalarında da, konut ve çatılı işyeri kira ilişkisinin bulunma zorunluluğundan söz edilemez. Geldiğimiz noktada, kat mülkiyetine konu olmayan mesken, ko- nut veya işyeri kiraları ile bu nitelikte olan ancak kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölüm kira ilişkileri bakımından da kiracının haklarının irdelenmesinde yarar vardır. Hemen belirtelim, kat mülkiyetine konu olmayan belirttiğimiz nitelikteki bir yerin kiralanmasında, tarafların sözleşmenin içeriğini belirleme serbestisi yanında kiracının kullanım hakkı kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm kiraları karşısında daha geniştir. Gerçekten, kat mülkiyetine tabi olmayan mesken, konut ya da iş- yeri amaçlı taşınmaz kiralarında esasen kiraya konu edilen şey, arsayı da kapsayacak biçimde yapının tümüdür. Bu nedenle, kira sözleşme- sinde aksi kararlaştırılmadıkça kiracı, sözleşmeye bağlı olarak yapının içini konut ya da işyeri olarak kullanabileceği gibi, arazi kapsamında ancak yapı dışında yer alan bahçe, kuyu, sarnıç, kömürlük, garaj ve benzeri her türlü yapı eki veya müştemilatı da kiracının kullanımı ve yararlanmasının kapsamına dâhil sayılmalıdır. 14 İfade ettiğimiz husu- sun uzantısı olarak, bu nitelikteki kat mülkiyetine konu olmayan bir 12 Aybay/Sanal, s. 11; Tekinay, s. 15; Göknar, s. 68, 69. 13 Gümüş, Kira, s. 23, 24; Yavuz/Acar/Özen, s. 586; İnceoğlu, Cilt II, s. 14. 14 Gümüş, Kira, s. 101, 102; Yavuz/Acar/Özen, s. 384, 385; Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, Cilt I, İstanbul 2014 (Cilt I), s. 10, özellikle s. 75, 76; Zevkliler/Gökyayla, s. 250.