Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

344 Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Kiracının Bağımsız Bölüm, Ortak Yerler ve Eklentiler ... konut ya da işyeri kiralamasında kiracı, yine TBK’da belirtilen sınır- lamalara uymak, kira ilişkisinin niteliğine aykırı düşmemek ve kira sözleşmesiyle de çelişmemek koşulu ile yapının içinde veya dışında bazı mimari değişikliklere gitme ya da iç-dış boya değişikliği yapma imkânına sahip olabilmektedir. İfade ettiğimiz bu çıkarımların, kat mülkiyetine tabi olmakla birlikte anayapının tümünün aynı kişiye ko- nut ya da işyeri olarak kiralandığı kira ilişkileri bakımından da geçerli olduğunu ifade etmek mümkündür. Buna karşılık, kat mülkiyetine tabi yapılaşmalarda kira sözleşme- sine konu edilen şey, esasen anayapı bünyesindeki bağımsız bölüm veya villa vb. yapılaşmalarda münferit bağımsız bölümdür. 15 Aşağıda ayrıca ifade edileceği üzere, her ne kadar bağımsız bölümün kiraya ve- rilmesi, prensip olarak kendiliğinden ortak yer ve tesislerin ve eklenti- lerin de kiralanması sonucunu doğuracak ise de, kat mülkiyetine konu olmayan bir yapının kiralanması sonucu az evvel zikrettiğimiz sonuç- lar, kat mülkiyetine konu bağımsız bölümün veya münferit bağımsız bölümün kiralanması ihtimallerinde kendiliğinden doğmayacak, kat mülkiyetinin niteliğine bağlı olarak bazı sınırlamaları da beraberinde getirecektir. Bu bağlamda, kira konusunun kullanım biçimini belirleme bakı- mından kiralayan ve kiracı arasındaki sözleşme serbestisinin sınırı, bağımsız bölümün tapuda ne şekilde tescil edildiğine göre tespit edi- lecektir. Gerçekten, KMK m. 12 uyarınca kat mülkiyetinin tesisinde tapuya ibraz edilecek belgelerden olan mimari projede, her bir bağım- sız bölümün mesken veya iş yeri vasfı gösterilmekte, bu nitelemeye bağlı olarak da kat malikleri, bağımsız bölümlerini, özgülendikleri amaca uygun bir biçimde kullanma yükümlülüğü altına girmektedir (KMK m. 18/I). Böyle bir yükümlülüğün aynı zamanda kat malikle- rinin bağımsız bölümlerini kiraladıkları kiracıları da bağlaması KMK m. 18/II hükmünün bir gereğidir. Dolayısıyla, kütükte mesken olarak kayıtlı bir yerin işyeri olarak kiralanması veya işyeri niteliğindeki bir bağımsız bölümün mesken olarak kiralanması mümkün olmayıp, yö- 15 Kat mülkiyeti hukukunda, birer katlı birbirine bitişik ya da ayrı olarak inşa edil- miş müstakil evler veya tasdikli inşaat projesine göre yapılmış birer katlı sanayi çarşısı, pasaj, motel gibi başlı başına kullanmaya elverişli bölümlerden her biri için, “münferit bağımsız bölüm” terimi kullanılmaktadır. Kavram için bkz. Öz- men/Vardar-Hamamcıoğlu, s. 36, 37; Şengül, s. 33.