Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

350 Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Kiracının Bağımsız Bölüm, Ortak Yerler ve Eklentiler ... Buna karşılık, toplu yapı bünyesindeki tüm bağımsız bölümlerin gerek eşyaya bağlı borç, gerekse eşyaya bağlı mülkiyet ilişkisi çerçevesinde kullanım ve yararlanmasına özgülenmiş havuz, otopark, spor tesisleri ve benzeri yer ya da tesisler ise toplu yapı ortak yeri niteliğindedir. Bu konuda daha fazla ayrıntıya girmeksizin ilgili eserlere yollama yap- makla yetiniyoruz. 26 2. Kiracının Ortak Yer ve Tesisleri Kullanma ve Yararlanma Hakkı a. Hakkının Düzenleniş Biçimi Türk Borçlar Kanunu m. 301 hükmünde kira sözleşmesi bakımın- dan kiraya verenin asli edim yükümlülüğü düzenleme konusu yapıl- mış ve kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğü altında olduğu ifade edilmiştir. 27 Acaba, kat mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin kiralanması halinde, kiracının ortak yer ve tesisler üzerinde de kendi- liğinden kira ilişkisine bağlı kullanma hakkından söz edilmeli midir? Kat Mülkiyeti Kanunu m. 6/IV hükmünde bağımsız bölüm üze- rindeki bir takım hukuki işlemlerin ortak yerleri de etkileyeceği dü- zenleme konusu yapılmıştır. Söz konusu hükme göre, “Bağımsız bö- lümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, … ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış olur”. Bu bağlamda, bir bağımsız bölümün kiraya verilmesi duru- munda kiracının yararlanma hakkı, asansör, havuz, bahçe, otopark, kömürlük gibi ortak yer ve tesisleri de kapsayacak, kiraya veren TBK m. 301 anlamında teslim borcunu, ancak bu gibi yerlerde yararlanmayı sağlayacak anahtar ve benzeri vasıtaları da kiracıya teslim ederek ge- reği gibi ifa etmiş sayılacaktır. 28 Söz konusu yararlanma hakkı doğru- dan KMK hükmüne dayandığı ve böylece Kanundan doğan bir eşyaya bağlı borç ilişkisi meydan getirdiği için, katlanma borcu altındaki di- ğer kat maliklerinin kiracıların ortak yer ve tesislerden yararlanmasını engellemesi de mümkün değildir. 26 Şengül, s. 214 vd.; Pulak, s. 710 vd.; Özmen/Kır, s. 143. 27 Bu yönde ayrıntılı bilgi için bkz. İnceoğlu, s. 74 vd.; Acar, m. 301, N. 15 vd. 28 Gümüş, Kira, s. 101; Yavuz/Acar/Özen, s. 384, 385; Tandoğan, s. 110, İnceoğlu, Cilt I, s. 75; Zevkliler/Gökyayla, s. 250.