Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

351 TBB Dergisi 2018 (137) Mehmet ŞENGÜL b. Kira Sözleşmesinde Kullanma ve Yararlanma Hakkının Sınırlandırılması Geldiğimiz noktada, “Bağımsız bölümlerin başkasına devri, ka- yıtlanması veya kiralanması halinde, … ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış olur” şeklindeki KMK m. 6/ IV. fıkrasına rağmen, kira sözleşmesi ile ortak yer ve tesislerden ba- zılarının kiracının kullanım veya yararlanması dışında tutulmasının mümkün olup olamayacağı hususunu ayrıca ele almakta yarar vardır. Hemen belirtelim, söz konusu hükümeşya hukukunun temel pren- sipleri ile bir arada düşünüldüğünde, bağımsız bölüm mülkiyetinin satım, bağışlama ya da trampa gibi bir sözleşme ile devredilmesi ihti- mallerinde, eşyaya bağlı mülkiyete konu 29 ortak yerler üzerindeki hak 29 TMK 718/II hükmü, kanundaki istisnalar saklı kalmak üzere toprak yüzeyinin üstünde ve altında inşa edilen şeylerin, yani yapıların asıl olana katılma veya aslın hukuki kaderine bağlanma prensibi (Akzessionsprinzip-Superficies solo cedit) uyarınca arazi mülkiyetinin kapsamına gireceğini, diğer bir ifadeyle arazi ile birlikte bir bütün oluşturacağını belirtmektedir. Bu bağlamda, bir şey üzerin- deki mülkiyetin kazanılmasının, ancak diğer bir şeyin iktisabına bağlı tutulduğu hallerde, eşyaya bağlı mülkiyet (subjektif-dingliche Eigentum, Realrecht) kavra- mından söz etmek gerekecektir (Kavram için ayrıca bkz. S. Sulhi Tekinay/Sermet Akman/Haluk Burcuoğlu/Atilla Altop, Eşya Hukuku I, İstanbul 1989, s. 810, dn. 25; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 292, d. 74; Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Schweizerisches Zi- vilgesetzbuch, Das Sachenrecht, 1. Abteilung das Eigentum, 1. Teilband: Systema- tischer Teil und Allgemeine Bestimmungen, Artikel 641-654 ZGB, Bern 1981, Syst. Teil N 98, Rey, Heinz, Die Grundlagen des Sachenrechts und Eigentum, Grundriss des schweizerischesn Sachenrechts, Band I, 2. Aufl., Bern 2000, N 392 vd.). Her ne kadar TMK m. 779-793 hükümleri arasında taşınmaz lehine irtifak hakkına, TMK m. 839/II hükmünde ise eşyaya bağlı taşınmaz yüküne yer verilmişse de, hukukumuzda 2007 tarihinde KMK’da yapılan değişikliğe ve 2013 tarihli Tapu Sicil Tüzüğü yürürlüğe girinceye kadar eşyaya bağlı mülkiyete ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktaydı. 2013 tarihli yeni TST m. 29 hükmünde “eşyaya bağlı mülkiyet” kavramı kullanılmamışsa da,“Ortaklaşa kullanılan yerlerin tes- cili” kenar başlığını taşıyan söz konusu düzenlemede “Sosyal tesis, ticari mahal, yüzme havuzu, tenis kortu gibi taşınmaz veya bağımsız bölümler ortaklaşa kul- lanıma ayrılmış ise, malik sütununa yararlanan taşınmazların ada ve parsel veya bağımsız bölüm numaraları yazılır (f.1). Ortaklaşa kullanılan yerler, yararlanan taşınmazlarla aynı ada ve parsel içerisinde olabileceği gibi, ortak sınırı olmaksızın ayrı ada ve parsellerde de bulunabilir (f.2). Yararlanan taşınmazların kütük say- fasının beyanlar sütununa, ortaklaşa kullanılan taşınmazın, hangi ada ve parsel veya bağımsız bölümle ortak olduğu belirtilir (f.3). Ortaklaşa kullanılan yerler, kanuni istisnalar dışında, yararlanan bütün taşınmaz maliklerinin birlikte istem- leri olmadan paylı mülkiyete dönüştürülemez (f.4).” ifadelerine yer verilmekte ve eşyaya bağlı mülkiyet ilişkisinden söz edilmektedir. Eşyaya bağlı mülkiyete ilişkin bir diğer düzenleme de, “Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kap-