Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

354 Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Kiracının Bağımsız Bölüm, Ortak Yerler ve Eklentiler ... rar vardır. Öncelikle, KMK m. 4 hükmünde belirtilen ve toplu yapılar açısından da m. 67’de düzenleme konusu yapılan bazı ortak yer ve te- sislerin niteliği, kira sözleşmesinde kiracının bu yerlerden yararlanma- sını engelleyici ya da sınırlayıcı hükümler içermesine imkân vermez. Bu anlamda, TBK m. 299 anlamında kiralanana yüklenen kira konusu bağımsız bölümün kullanım ve yararlanmasının kiracıya bırakılması borcu, mevcut kira ilişkisinin bağımsız bölümden yararlanma unsuru- nu tamamlama bakımından zorunluluk arz eden ortak yer ve tesislerin teslim ya da tahsisini de kapsar. 37 Örneğin, bağımsız bölüme ilişkin kira sözleşmesi, kat mülkiyetine konu anagayrimenkuldeki ya da ana- yapıdaki veya toplu yapı bünyesindeki genel giriş kapısı, antre, merdi- ven, asansör, sahanlık, koridor gibi ortak yerlerden yararlanmayı veya merkezi ısınma ya da soğutma sistemi gibi tesislerden faydalanmayı da kapsamak zorundadır. Dolayısıyla bu gibi yerler kira sözleşmesinin kapsamı dışında bırakılarak kiracının kullanma ve yararlanma hakkı ortadan kaldırılamaz veya sınırlandırılamaz. 38 Buna karşılık, KMK m. 6/IV hükmünde yer alan bağımsız bölü- mün kiralanması halinde ortak yerlerin de kiralanmış sayılacağına ilişkin düzenlemenin bazı ortak yer ve tesisler bakımından emredici nitelikte bir hüküm özelliği taşımadığı, dolayısıyla bu gibi yer ya da tesislerin kira sözleşmesi ile kapsam dışı tutulmasının mümkün oldu- ğu kanaatindeyiz. Hemen ifade edelim, hangi ortak yer ve tesislerin bu özellikte sayılması gerektiği hususunda genel geçer bir ölçütün verilmesi mümkün değildir. Bu nedenle her bir somut olay ayrı ayrı değerlendirilmeli ve kira ilişkisinin niteliğine aykırı düşmemek koşulu ile bağımsız bölümden yararlanma unsurunu tamamlama bakımından zorunluluk arz etmeyen bazı ortak yer ve tesislerin kapsam dışı tutu- labileceği kabul edilmelidir. Örneğin, pek çok farklı kişinin kat malik olduğu bir sitede, bağımsız bölümlerden birinin kiraya verilmesinde bahçenin, otoparkın, genel çamaşırlık veya kurutma yerleri gibi ortak alanların kira sözleşmesinin kapsamı dışında tutulması mümkün gö- rülmeyebilir. Buna karşılık, kat mülkiyetine konu olan ve tamamı aynı kişiye ait bir aile apartmanındaki bağımsız bölümlerden birinin kira- lanmasında, kiracının tapu kütüğünde ortak yer olarak tahsisli arka 37 İnceoğlu, Cilt I, s. 10, 11; Gümüş, Kira, s. 34; Aral/Ayrancı, s. 212. 38 Ayrıca krş. Arcak, s. 183, 184.