Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

356 Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Kiracının Bağımsız Bölüm, Ortak Yerler ve Eklentiler ... Ancak, her ne kadar yönetim planının sözleşmesel niteliğini dü- zenleyen KMK m. 28/I yanında onun bağlayıcılığı özelliğine vurgu yapan KMK m. 28/IV fıkraları düzenlemeye muhatap süjeler olarak kat maliklerinden, onların külli ve cüzi halefleri ile yönetici ve denetçi- lerden söz etmekte ise de, söz konusu kapsama, bağımsız bölümü kira ve benzeri kişisel hak tesis edici bir sözleşmeye dayalı olarak kullanan kişilerin de gireceği hususunda tereddüt edilmemelidir. Bir diğer anla- tımla, her iki düzenlemede sayılanların sınırlı sayıda olduğu kabulüne dayalı olarak, kiracıların yönetim planı ile bağlı olmadığı gibi bir so- nuç doğru değildir. Aksine, yönetim planı emredici hükümlere aykırı olmamak kaydıyla kat mülkiyeti ilişkisinin adeta temel düzenlemesi niteliğinde olup, kat maliklerine yüklediği borçlar esasen bağımsız bölümü sınırlı ayni hak veya kişisel bir hakka dayalı olarak sürekli bir şekilde kullanan ve yararlananları da yükümlü hale getirir. 42 Nite- kim ifade ettiğimiz bu çıkarım, “Bu kanunda kat maliklerinin borçla- rına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır” şeklinde hüküm getiren KMK m. 18/II’nin de doğal bir sonucudur. Gerek klasik kat mülkiyetinde gerekse toplu yapılarda yönetim planı anagayrimenkulün yönetilmesi, bağımsız bölüm maliklerinin sorumluluğu, bağımsız bölümlerin kat maliklerince ya da kiracılar ta- rafından kullanılması durumunda bunların uymakla yükümlü oldu- ğu kurallar, ortak yerlerin kullanılması ve bunlara ilişkin genel gider- lerden sorumluluk gibi daha pek çok hususa ilişkin olarak hükümler içermekte ve bu niteliği itibariyle de ortak yaşamı birlikte paylaşan kat malikleri (ve bağımsız bölümü sınırlı ayni veya kişisel hakka dayalı olarak kullananlar) arasındaki sorunların çözümünde önemli bir yer teşkil etmektedir. Acaba “Bağımsız bölümlerin başkasına devri, ka- yıtlanması veya kiralanması halinde, … ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış ve kiralanmış olur” şeklindeki KMK m. 6/ IV. fıkrasına rağmen, ifade ettiğimiz şekliyle önemli bir işlevi yerine getiren yönetim planı, doğrudan kiracıların ortak yer ve tesisleri kul- lanmalarını ya da onlardan yararlanmalarını ortadan kaldırıcı veya 42 Aybay/Sanal, s. 146; Reisoğlu, s. 110; Arpacı, Kat Mülkiyetinde Yönetim, s. 49; Tekinay, s. 101; Arcak, s. 647, 648.