Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

361 TBB Dergisi 2018 (137) Mehmet ŞENGÜL ve tesislerin kullanılmasına ilişkin eşitliği bozacak şekilde anlaşmaları mümkündür. Gerçi, KMK m. 16/II’deki “sözleşme” kavramı ile kaste- dilenin ne olduğu açık değildir. Bununla birlikte, yönetim planı veya kat maliklerinin oybirliği ile alınmış kurul kararı ya da kurul dışında ancak yine ilgili kat maliklerinin tümünün muvafakatiyle yapılmış bir anlaşmanın da “sözleşme” niteliğinde olduğu kabul edilmektedir. 56 İşte, kat malikleri arasında, KMK m. 16/II hükmünde ifade edilen- den farklı bir kullanma ve yararlanmanın, bu şekildeki bir “sözleşme” ile kararlaştırıldığı hallerde, bağımsız bölüm kiracıları da söz konusu anlaş- ma ile bağlı olacaklardır. Bu bağlamda örneğin, ortak yer niteliğindeki havuzun, spor tesislerinin, çamaşırlığın, kurutma yeri ve benzeri ortak yer ve tesislerin bağımsız bölümler arasında zamansal kullanımına iliş- kin anlaşmalar yapılması mümkün olduğu gibi, ortak garaj ya da depo- nun yer itibariyle eşit olmayan bir biçimde bağımsız bölümlerin kulla- nımına özgülenmiş olması da olasıdır. 57 Bu şekildeki bir “sözleşme”nin ise, KMK m. 18/II, 28/IV ve 32/II hükümleri çerçevesinde kat malikleri yanında, bağımsız bölümleri kiralayanlar açısından da bağlayıcı olaca- ğında kuşku yoktur. Dolayısıyla, KMK m. 16/II hükmünce ortak yer ve tesislerin kullanma ve yararlanmanın ölçüsünün farklı şekillerde be- lirlendiği kat mülkiyeti ilişkilerinde, söz konusu yerleri kullanma veya yararlanma bakımından kiralayan ve kiracı arasındaki sözleşme değil, kat mülkiyeti ilişkisindeki “sözleşme” önceliklidir. Bu nedenle, kat ma- likleri bağımsız bölümlerini kiralarken, kiracılara KMK m. 16/II’ye göre ortak yer ve tesislerde “sözleşme” ile belirlenmiş olandan ve kendilerine 56 Şengül, s. 354, 355; Arpacı, Kat Mülkiyeti, s. 65; Aybay/Sanal, s. 93; Germeç, s. 311. Tapu memuru tarafından yapılacak kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin resmi senette bu konuya ilişkin bir hükmün yer alamayacağı yönünde ayrıca bkz. Ar- cak, s. 296; Aybay/Sanal, s. 93; Karahacıoğlu, s. 294. 57 Yargıtay önceleri ortak yerleri kullanma hakkının yönetim planına konulan hü- kümlerle önlenemeyeceği yönünde kararlar vermekte iken (Örneğin bkz. Y. 5. HD., 23.6.1975, 17128/11344 (Arcak, s. 308)) sonraki tarihli kararlarında bu sonuca olumlu yaklaşmıştır. Örneğin, “…ortak yerlerin kullanma biçimi hakkında söz- leşme yapmak yahut bu yerlerin kullanma biçimini yönetim planı ile belirlemek mümkün ise de, kat malikleri Kanunun 28. maddesi uyarınca yönetim planını de- ğiştirebilecekleri gibi hâkimin müdahalesini de isteyebilirler. Bu değişiklik için hakimin müdahalesinde planın yasaya, hakkaniyete ve adalete aykırı olduğunun, çekilmez ve katlanılmaz koşullar taşıdığının ispatlanması gerekir.” şeklinde bkz. Y. 5. HD., 10.11.1986, 14390/14922 (Karahacıoğlu, s. 306). Ortak yerlerden bahçe- nin kat maliklerinden biri tarafından kullanılmasına ilişkin yönetim planına ko- nulan hükmün geçerli olduğuna ve bu hükmün iptalinin mümkün olmadığına ilişkin ayrıca bkz. Y. 5. HD., 31.5.1982, 5476/5580 (Arcak, s. 315, 316).