Türkiye Barolar Birliği Dergisi 137.Sayı

370 Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Kiracının Bağımsız Bölüm, Ortak Yerler ve Eklentiler ... SONUÇ Tamamlanmış ve tümü kargir olan bir yapının kat, daire, iş büro- su, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kulla- nılmaya elverişli bulunan ve 634 sayılı KMK hükümleri gereğince özel mülkiyete konu olan bölümlerinden her biri kat mülkiyeti hukuku anlamında bağımsız bölüm niteliğindedir. İşte, bir binadaki ya da site- deki mesken ya da dükkânın kiralanması halinde, kiralayan ve kiracı arasındaki sözleşme sadece bu iki taraf bakımından değil, diğer kat maliklerini ve bağımsız bölümlerden sınırlı ayni hak ya da herhangi bir kişisel hakla yararlanan kimselerin menfaatlerini de ilgilendiren bir ilişki meydana getirir. Kiracının bağımsız bölüm üzerindeki hak- ları esasen kiralayan ile aralarındaki hukuki ilişki çerçevesinde Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine tabidir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu da bu ilişkiyi etkileyen oldukça önemli hükümler içermektedir. Bu bağlamda örneğin, kat mülkiyeti terimi olarak bağımsız bö- lümlerin kiralanmasında genellikle karşılaşılan kira ilişkisi, “konut ve çatılı işyeri” kirası şeklinde olacak ise de, bazen tapuda ayrı sayfaya kayıtlı bir bağımsız bölüm de olsa, bir mesleğin icrası ve bir ekonomik faaliyetin yürütülmesi ile ilgili olmayan, örneğin ticari işletme çalışan- larının araçlarını park etme amaçlı kapalı otopark kiralaması gibi kira ilişkileri, çatılı işyeri kirası sayılmayacak, adi kira ilişkisi sonucunu doğurabilecektir. Buna karşılık, kat mülkiyetine konu yapı bünyesin- de yer almakla birlikte ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olan, fakat bağımsız bölüm niteliği bulunmayan bir deponun ya da daire odalarından birinin kiralanmasında konut ve çatılı işyeri kira ilişkisi meydana gelebilecektir. Sonuç olarak, her türlü konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye konu şey “bağımsız bölüm” olarak nitelendi- rilemeyeceği gibi, her “bağımsız bölüm” kira ilişkisi de konut ve çatılı işyeri kirası olarak değerlendirilemeyecektir. Kat mülkiyetine konu olmayan bir yerin kiralanmasında, tarafların sözleşmenin içeriğini belirleme serbestisi yanında kiracının kullanım hakkı kat mülkiyetine konu bağımsız bölüm kiraları karşısında daha geniştir. Buna göre örneğin, kiraya verenin rızası bulunsa da kiracının bağımsız bölüm içinde ya da dışında her türlü değişikliğe gitmesi ya da kütükte mesken olarak kayıtlı bir yerin işyeri olarak kiralanması