Türkiye Barolar Birliği Dergisi 138.Sayı

117 TBB Dergisi 2018 (138) Murat TEZCAN / Beyza CANBOLAT münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, pay- ların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” denilmek suretiyle arsa payının önemi bir kez daha vurgulan- mıştır. 6306 sayılı Kanun’a göre arsa payı kavramı, kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda esas ölçüttür zira en az üçte iki çoğunlukla karar alma kura- lında yeter sayı arsa payına dayanmaktadır. Kanun maddesinde açıkça ifade edildiği üzere kentsel dönüşüm kapsamına alınacak taşınmaz ile ilgili arsa payı oranına göre oldukça önemli kararlar verilmektedir. Kat malikleri tarafından; malikler arasında daire paylaşımının na- sıl yapılacağı, hangi malike ticari alanların devredileceği ya da ortak alanların kullanımı gibi çeşitli konular hakkında arsa payı oranına göre çoğunluk sağlanmak suretiyle karar verilecektir. Yasa koyucu, ilgili kararların alınabilmesi için maliklerin arsa paylarına göre çoğunluğu sağlamalarını yeterli görmüş olsa da bu durum, karara katılmayan- ların mülkiyet haklarını olumsuz etkileyebilmektedir. Yukarıda izah edildiği gibi karara katılmayan maliklerin arsa payları Çevre ve Şe- hircilik Bakanlığı tarafından kamulaştırılmaktadır. Böyle bir durumda azınlık durumunda kalan malikler, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hak- larını kaybetmemek için çoğunluğun kararına katılma mecburiyetinde kalmaktadırlar. Aksi halde azınlık durumunda kalan maliklerin arsa payları kamulaştırılacak ve mülkiyet hakları sona erecektir. Kentsel dönüşüm uygulamaları ile her ne kadar bireylerin sağlıklı, güvenli, ki- şilik haklarına uygun yaşama ortamlarına kavuşturulmaları hedeflen- se de mülkiyet haklarının sona ermemesi için kendilerini çoğunluğun kararlarına katılmak mecburiyetinde hisseden maliklerin yaşayacağı zorluklar için de yasal düzenleme gerektiği açıktır. Üstelik uygulama- da kimi zaman tek bir malik birden fazla daireye sahip olmak suretiyle Kanun’da aranan 2/3 arsa payı çoğunluğunu tek başına sağlayabil- mektedir. Böyle bir durumda da taşınmazdaki diğer bütün malikler mülkiyet haklarını kaybetmemek için kendilerini tek bir malikin ka- rarlarına uymak mecburiyetinde hissetmektedirler. 4 4 Detaylı açıklama için bkz: Turgut Öz, Kentsel Dönüşüm Kanunu Çerçevesinde Yapı Maliklerinin Üçte İki Çoğunlukla Alacakları Kararın İçeriğinin Amaca Göre Sınırlanabilmesi, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2016, sayı 1-2,