Türkiye Barolar Birliği Dergisi 138.Sayı

124 Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi F6. Arsa Payına İlişkin Değerlendirmeler F6a. Arsa Payının Belirlenmesi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kat mülkiyetinin kurulması için gere- ken belgeleri düzenleyen 12. maddesinde “ Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan de- ğerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.” ifadelerine yer verilmiştir. Kanun’un ifadesinden arsa pa- yının proje müellifi mimar tarafından belirleneceği anlaşılmaktadır. Kat malikleri arasında haksızlık olmaması açısından arsa payının bütün ticari kaygılardan uzak, hakkaniyetli ve tarafsız şekilde belir- lenmesi gerekmektedir. Zira arsa payı, aşağıda izah edildiği üzere ana gayrimenkul ile ilgili birçok durumda belirleyicidir. F6b. Arsa Payının Önemli Olduğu Durumlar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerler üzerinde kat maliklerinin haklarını belirleyen 16. maddesinde “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” ifadelerine yer verilmiştir. Kanun’un hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere arsa payı, kat maliklerinin ana gayrimenkulde bulunan ortak yerler üzerindeki hak sahipliklerini belirlemektedir. 15 15 “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesine göre; kat malikleri ana taşın- mazın bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanma haklarının ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. Kat maliki- nin bağımsız bölümünü kira sözleşmesine dayalı olarak devamlı şekilde kullanan kiracılar da ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Bu kişiler, o bağımsız bölüm malikinin ardılı (halefi) olarak onun hakkı oranında ortak yerleri kullana- bilirler. Bu haktan yararlanmalarına öteki kat malikleri engel olamazlar. Somut olayda, 13 adet bağımsız bölümden oluşan apartmanda 6 otoluk park yeri bulun- duğu belirlenmiştir. Bu durumdan da anlaşılacağı gibi her kat malikine yetecek