Türkiye Barolar Birliği Dergisi 138.Sayı

126 Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle di- ğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek dere- cede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Diğer kat malikleri, eğer Kanun hükmünün aksini kararlaştırmamış- larsa böyle bir durumda dava açmaya ancak kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğunu sağlayarak karar verebilmektedirler. Mülkiyet, davanın kabul edilmesi halinde kat maliklerine arsa payları oranında devredilmektedir. Kanun’un açık hükmünden anlaşılacağı üzere her- hangi bir kat malikinin ağır hak ihlallerine sebep olması halinde dahi onun mülkiyetinin diğer kat maliklerine devredilebilmesi için sadece paydaş çoğunluğunun sağlanması yetmemekte; bununla birlikte arsa payı çoğunluğunun da sağlanması gerekmektedir. Arsa payı gerek kat mülkiyetinin devri davasının açılmasında gerekse mülkiyetin kat ma- liklerine devri konusunda belirleyicidir. 17 Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı sahibinin de birtakım borçları vardır. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kendine düşen borç- ları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başla- yarak iki ay içinde yerine getirmemesi halinde diğer kat irtifakı sahip- leri, hâkimden onun kat irtifakının devrini isteme hakkına sahiplerdir. İşte böyle bir durumda borçlarını yerine getirmeyen kat irtifakı sahibi- nin kat irtifakı, diğer paydaşlara arsa payları oranında devredilir. Arsa payı, kat malikleri kurulunun toplanma yeter sayısının belir- lenmesinde de etkilidir. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre “Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.” Ancak her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. 17 “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde, diğer kat maliklerinin haklarının on- lar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal eden bağımsız bölüm maliklerinin, bu maddede sayılı koşulların gerçekleşmesi halinde bağımsız bölümlerinin diğer kat malikleri tarafından devralınması hususu düzenlenmiştir. Kat mülkiyetinin devri zorunluluğu getiren bu maddede sayılı koşullardan biri de diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesidir. Bu nedenle kat malikleri kuru- lunca alınan böyle bir karar 25. maddeye göre açılacak davanın ön koşulu olup, diğer kat maliklerince 25. maddeye göre açılan bağımsız bölümün devrine ilişkin davada Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun şekilde alınmış bir karar olup ol- madığı inceleme konusu yapılacak ve bağımsız bölümünün devri istenen kat mali- ki tarafından da her zaman bu davanın görülmesi sırasında ileri sürülebilecektir.” (Yargıtay 18.HD ’nin 2013/17665 E.2014/8780 K. sayılı 13.05.2014 tarihli kararı)