Türkiye Barolar Birliği Dergisi 138.Sayı

128 Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi bin metrekare ve üzeri olan binalarda ise merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri de arsa payı oranına göre ödenir. 19 Arsa payı, ana gayrimenkulün bir bağımsız bölümünün harap olması durumunda kat maliklerinin bu bölümün arsa payı üzerinde mülkiyet hakkı kazanabilmelerinde de belirleyicidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 47. maddesine göre “Ana yapının bagımsız bolumlerinden biri tamamen harap olur ve o bolumun maliki iki yıl icinde bolumunu yeni- den yaptırmazsa, diger kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu surenin tamamlanmasından baslayarak bir yıl icinde o bolume ait arsa payının, degeri karsılıgında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler.” Görüldüğü üzere kat malikleri, harap olan bağımsız bö- lümün arsa payı üzerinde ancak arsa payları oranında hak sahibi ola- bilmektelerdir. F6c. Arsa Payının Belirlenmesinde Objektif Kriterler Arsa payı kavramı, yukarıda değinildiği üzere ana gayrimenkul ile ilgili birçok konuda belirleyicidir. Bu sebeple arsa payının belirlen- mesinde ziyadesiyle hassas ve dikkatli davranılmalıdır. Aksi halde 19 “Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin ve iptali istenen 13.10.2013 tarihli kat ma- likleri kurulu kararının incelenmesinde, 13.10.2013 tarihli toplantıda ısınma siste- minin doğalgaza ve merkezi ısınma sistemine dönüştürülmesine karar verildiği anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde Kat ma- likleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden baş- layarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz, aynı Kanun’un 42/4. maddesinde ise, “Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşü- mü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.” hükümleri düzenlenmiştir. Yukarıda söz edi- len ve iptali istenen karar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42.maddesi kapsamında ısıtma sisteminin dönüşümüne ilişkin bir karar olup sayı ve arsa payı çoğunluğu gerektirdiğinden süre koşulu aranmayıp, belirtilen madde kapsamında tarafların tüm delilleri toplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD’nin Kanun’un 42. maddesi doğrultusunda gelişen 2014/13238 E. 2015/1281 K. sayılı 03.02.2015 tarihli kararı)