Türkiye Barolar Birliği Dergisi 138.Sayı

129 TBB Dergisi 2018 (138) Murat TEZCAN / Beyza CANBOLAT kat malikinin temel insan hakkı olan mülkiyet hakkının ihlal edileceği aşikârdır. Arsa payının belirlenmesinde objektif kriterler esas alınmaktadır. Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre bağımsız bö- lümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeri ile oranlı ol- malıdır. Arsa payının belirlenmesinde hangi faktörlerin etkili olduğu- na yukarıda E1 başlığı altında kısaca değinmiştik. Burada ilgili kısmı genişletmenin faydalı olacağını düşünmekteyiz. Her ne kadar bağımsız bölümün büyüklüğü, arsa payının belir- lenmesine önemli bir faktör olarak karşımıza çıksa da tek etkenin bu olmadığı da bilinen bir gerçektir. Nitekim Yargıtay içtihatlarında da arsa payını belirlerken bağımsız bölümün yüz ölçümü dışında diğer niteliklerini de dikkate almak gerektiği sıklıkla vurgulanmıştır. 20 Yer- leşmiş uygulamalardan anlaşıldığı üzere yüz ölçümü bakımından ol- dukça büyük bir bağımsız bölümün arsa payı, yüz ölçümü bakımından küçük bir bağımsız bölümün arsa payından daha az olabilmektedir. Arsa payı düzeltim davalarında bağımsız bölümlerin her birinin kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki alanı, konumu, biçimi ve diğer farklılıkları göz önünde bulundurulmalı, bu bağlamda her bir bağım- sız bölümün yüz ölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, ısınma sistemi, aydınlan- ması, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, manzarası, güneşten yarar- lanma, rüzgâr ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları gibi unsurlar göz önünde tutulmalı, buna göre bağımsız bölümlerin tapuda yazılı arsa payları ile saptanacak olan arsa payları arasında bir oransızlık bulunması halinde arsa payının düzeltilmesi gerekir. Arsa payı düzeltim davalarında, bü- tün bu sayılan etkenlerin eksiksiz şekilde değerlendirildiği bir bilirkişi raporu alınmalıdır. Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda, bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüz ölçümleri açıkça belirtilse dahi 20 “Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda, salt bağımsız bölümlerin yüzöl- çümlerine göre hesaplama yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiş, ancak her bir bağımsız bölümün kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte- ki değerine etkili olabilecek diğer unsurlar üzerinde durulmamıştır. Mahkeme- ce, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu ya da olumsuz etki- leyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 18. HD’nin 2008/13132 E. 2009/1268 K. sayılı 17.02.2009 tarihli kararı)