Türkiye Barolar Birliği Dergisi 138.Sayı

130 Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi her bir bağımsız bölümün kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmadığında ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmadığında bahse konu hüküm Yargıtay’ın bozma kararına konu olmaktadır. Bu minvalde bir değerlendirme, Yargıtay’ın kabulüne göre soyut bir değerlendirmedir. Böylesi bir rapora dayanılarak kurulan hükmün ise hatalı ve eksik ola- cağı şüphesizdir. 21 Kat Mülkiyeti Kanunu, “ Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.” ifadesine yer vermek suretiyle arsa payının kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerine göre hesaplanacağını belirtmiştir. Kanun hükmü doğrultusunda gelişen Yargıtay içtihatları uyarınca da bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının saptanması gerekir . 22 Arsa payı düzeltim davası, kimi zaman kat mülki- yetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihten çok sonra açılabilmek- tedir. Bununla birlikte aradan uzun zaman geçmese dahi arsa payını etkileyen manzara gibi unsurlar zaman içinde değişkenlik gösterebil- mektedir. Böyle durumlarda Yargıtay’ın kabulüne göre geçmiş tarihte mevcut olup arsa payının belirlenmesine etki eden ancak dava tarihin- de varlığını yitiren unsurların tespit edilebilmesi için tanık dinletilme- si de mümkündür. Arsa payı, kat mülkiyetine konu olan ana yapının bağımsız bölüm- lerinden her birine bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı ola- rak tahsis edilmektedir. Arsa payının belirlenmesi işleminde, değerlen- dirmeye esas alınacak tarihten sonra bağımsız bölüm üzerinde gerçekleştirilen imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz . 23 Her ne kadar genel kural bu olsa da Kat mülkiyeti Kanunu, 3. maddesinin 2. fıkrasının son cümlesinde Kanun’un 44. maddesini saklı tutmak sure- tiyle genel kurala bir istisna getirmiştir. 21 Yargıtay 18. HD’nin 2014/16522 E. 2015/1265 K. sayılı 03.02.2015 tarihli kararı 22 Yargıtay 18. HD’nin 2008/13132 E. 2009/1268 K. sayılı 17.02.2009 tarihli kararı 23 Yargıtay 20. HD’nin 2017/ 3927 E. 2017 / 8667 K. sayılı 31.10.2017 tarihli kararı