Türkiye Barolar Birliği Dergisi 144.Sayı

282 Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi Başlangıçta TKHK m. 40 düzenlemesinin, yalnızca ön ödemeli ko- nut satışı sözleşmesine uygulanacağı düşünülse bile, TKHK m. 41/I ve m. 45/I ile ÖÖKSHY m. 6/I gereğince kanun koyucunun aslında iki farklı tür sözleşmeyi düzenlemiş olduğu anlaşılmaktadır. Gerçekten de TKHK m. 41/I ve ÖÖKSHY m. 6/I gereğince, “ön ödemeli konut satış sözleşmesinin” tapu sicilinde, “ön ödemeli konut satış vaadi söz- leşmesinin” ise noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Resmi şekilde yapılmayan her iki sözleşme de kesin hükümsüz kabul edilmektedir. TKHK m. 41/II’de ise satıcının, geçerli bir sözleşme ya- pılmış olmadıkça, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yap- masını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemeyeceği düzenlenmiştir. Bu değerlendirmeler ışığında iki farklı tür sözleşme akdedilebile- ceği açıktır. Bu sözleşmeler; tapu sicil müdürlüğünde yapılan ön öde- meli konut satışı sözleşmeleri ile noterde akdedilen ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleridir. 2. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Ön ödemeli konut satışı sözleşmeleri, ticari ve mesleki amaçlarla hareket eden satıcı ile tüketici arasında kurulan, satıcıya konutun mül- kiyetini tüketiciye devretme borcu yükleyen, tüketicinin de satış bede- linin bir kısmını konutun devrinden önce ödemekle yükümlü olduğu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmedir. TKHK m. 41/I’de, “ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi” zorunlu kılınmıştır. Kanun koyucunun amacı, kat irtifakı- nın 4 kurulması ve kat irtifakı “tescilinin” gerçekleşmesidir. 4 Hukukumuzda Kat Mülkiyeti Kanunu ile, kat irtifakı bir “ayni hak” niteliği veri- lerek düzenlenmiştir. Ancak bu düzenleme kat irtifakının hukuki niteliği ile bağ- daşmamaktadır. Zira kat irtifakı, bir “yapma” edimi yüklemektedir. Burada amaç, arazi üzerinde ileride kat mülkiyetine özgülenecek bir binanın yapılıp tamamlan- masıdır. Dolayısıyla bir inşaat yapma borcu vardır ve bunun bir irtifak hakkının konusu olması mümkün değildir. Öğretide bizim de katıldığımız görüşe göre, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “kat irtifakı” olarak adlandırılan kurum, gerçekte “eşyaya bağlı borç” niteliğini taşımaktadır. Ayrıntılı bilgi için bkz.: A.Lâle Sirmen, Eşya Hukuku, Yetkin Yayınevi, Ankara 2017, s. 455 vd; M. Kemal Oğuzman/Özer Seli- çi/Saibe Oktay- Özdemir, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, 1.Baskı, Filiz Ki- tapevi, İstanbul 2018, s. 342; Ancak KMK’nın düzenlemesi sonucunda kat irtifakı bir ayni hak gibi değerlendirilmekte ve kurulması için tapu müdürü tarafından resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescilin yapılması öngörülmektedir.