Türkiye Barolar Birliği Dergisi 144.Sayı

284 Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi mi şekle tabi olup, tapu müdürünce düzenlenmedikçe geçerli olamaz. Dolayısıyla resmi şekilde düzenlenmesi Kanunen zorunlu olan bir sözleşmenin şeklinin Yönetmelik ile “yazılı” şekle çevrilmesi müm- kün değildir. Bu nedenle tescil ile kastedilenin “resmi şekil” olduğu ve “tescil” ifadesinin de aslında tapu müdürünce düzenlenecek taşınmaz satış sözleşmesi anlamına geldiği, yani taahhüt işlemi olduğu kabul edilmelidir. Kaldı ki, eğer tescil gerçekleştirilirse ayni hak zaten tüketiciye ge- çeceğinden, daha sonra TKHK ile tüketici lehine düzenlenmiş olan “cayma” ve “dönme” haklarının kullanılması da kanımızca eşya hu- kuku ilkeleri çerçevesinde mümkün olmayacaktır. Ön ödemeli konut satışlarının, taşınmaz satış sözleşmesi yolu ile yapılması uygulamada da tercih edilmemektedir. Bu kadar tartışmalı olan bir konuda yaşanabilecek olası sorunların çözümünde karşılaşı- lacak güçlük, uygulamanın tercihini satış vaadi sözleşmesi akdetme doğrultusunda kullanması ile fiilen giderilmiştir. 3. Ön Ödemeli Konut Satışı Vaadi Sözleşmeleri Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleri, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle öde- meyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra konutu tüketiciye devir veya 8 teslim etmeyi taahhüt ettiği sözleşmeler- dir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesine ilişkin satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılacağı TKHK m. 41/I ve ÖÖKSHY m. 6/I’de belirtilmiştir. Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesiyle satıcı, tüketiciye karşı ileride taşınmaz satış sözleşmesini yapmayı borçlanmaktadır. Öğre- 8 TKHK’da kullanılan “veya” sözcüğü uygulamada ciddi hukuki sorunların doğ- masına yol açmaktadır. Zira ön sözleşme niteliği taşıyan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesi, taşınmaz satış sözleşmesi yapılması, ayni hakkın tü- keticiye geçirilmesi, yani tescil talebi ve tescil ve tabii ki taşınmazın tüketiciye tes- limi ile gerçekleşir. Oysa bu hükümde konutun tüketiciye devri veya tesliminden bahsedilmektedir. Başka bir ifade ile maddenin lafzına göre, satıcı sadece konutu teslim ettiğinde bile sözleşmeden kaynaklanan borcunu yerine getirmiş olmakta, taşınmaz üzerindeki ayni hakkın devri gerçekleşmemektedir. Gerçekten de uy- gulamada bu nedenle birçok tüketici sorun yaşamakta, konutu teslim aldıkları halde, ayni hak sahibi olamamaktadır.