Türkiye Barolar Birliği Dergisi 144.Sayı

286 Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi Ön ödemeli konut satışından bahsedilebilmesi için, taşınmazın bedelinin tamamen veya kısmen konutun devrinden veya teslimin- den önce ödenmiş olması zorunludur. TKHK m. 40/I’den de anlaşı- lacağı üzere, kanun koyucu satış bedelinin tümünün değil, belirli bir kısmının, konutun devir veya tesliminden önce ödenmiş olmasını ye- terli görmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus satış bede- linin ödenme zamanıdır. Tüketici, satış bedelini satıcının ediminden önce ödeme yükümlülüğü altındadır. Satış bedelinin bir kısmının veya tamamının ödenmiş olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Sa- tıcı kendi üzerine düşen edimi, bu ödemeden sonra yerine getirmek- tedir. Başka bir ifade ile satıcı, satış bedelinin en azından bir kısmını tahsil ettikten sonra borcunu ifa etmek durumundadır. Bu durum da baştan henüz belki inşasına bile başlanmamış bir yapının bedelinin doğru ve adil olarak belirlenmesini gerektirir. Değerleme faaliyeti bu anlamda ön ödemeli konut satışlarında ön plana çıkmakta ve sözleş- menin her iki taraf bakımından da işler olmasının ön koşulunu oluş- turmaktadır. TKHK m. 40/I hükmüne göre, ön ödemeli konut satışı sözleşme- sinin konusunu “konut amaçlı taşınmaz” oluşturmaktadır. ÖÖKSHY m. 4/e’de tanımı yapılan konut; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla bir- likte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölümdür. Sözleşmenin konusu olan konutu, tüketici “mesken” veya “barınma” amacıyla kullanmak üzere satın almalı, diğer bir ifade ile konut, tica- ri ve mesleki amaçlarla satın alınmamış olmalıdır. Bu sebeple konut amaçlı kullanım dışında kalan işyeri, atölye, depo, mahzen vb. gibi yerlerin satışında TKHK m. 40-46 hükümleri uygulanmayacaktır. Ta- şınmazın konut amaçlı kullanılıp kullanılmayacağı konusunda KMK m. 12 ve 14 hükümleri dikkat çekmektedir. KMK m. 12/d’ye göre onaylı mimari projede bağımsız bölümlerin hangi amaca özgülendi- ği açıkça gösterilmek durumundadır. Örneğin, mimari projede işyeri olarak gösterilen bir taşınmazın konut amaçlı olarak satın alınmak is- tenmesi durumunda ön ödemeli konut satışı söz konusu değildir. Kat irtifakına konu bağımsız bölümler bakımından da KMK m. 14 uygu- lanmalıdır. Seçkin Yayınevi, Ankara 2016, s.16.