Türkiye Barolar Birliği Dergisi 144.Sayı

290 Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi III. ÖN ÖDEMELİ KONUTLARIN DEĞERLEMESİ A. Taşınmaz Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz kavramının kapsamına; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölüm- ler girmektedir. Bu husus TMK m. 704’de açıkça ifade edilmektedir. Taşınmazlar üzerinde kurulan ayni haklar, sahip oldukları değer se- bebiyle gerek kişiler ve gerekse toplum açısından büyük bir ekonomik kaynak oluşturmaktadır. 14 Taşınmaz değerlemesi ise taşınmazın kendisini ve bulunduğu çev- redeki bütün nitelikleri göz önüne alarak, taşınmazın gerçek (olma- sı gereken) değerinin tespit edilmesine ilişkin çalışmaların bütününü kapsamaktadır. Değerleme sürecinde, ilgili bütün piyasaların belir- lenmesi, bu piyasalardan titiz bir çalışma neticesinde uygun verilerin alınması, elde edilen verilerin uygun analitik tekniklerle değerlendi- rilerek, taşınmaz hakkında daha sağlıklı bilgi edinilmesi, muhtemel sorunların tespit edilerek bunlara ilişkin çözümler getirilmesi beklen- mektedir. Taşınmaz değerlemesinde, taşınmaza ait verilerin yanı sıra taşınmazın bulunduğu konum itibariyle nüfus, çevre, doğal afetler, güvenlik, sosyal alanlara yakınlık, kamu hizmetlerinden yararlanma olanakları, pazarlanabilirlik, yapı kalitesi, arsanın uygunluğu vb. hu- suslar öne çıkmaktadır. 15 Değerleme bilimi, son yıllarda oldukça önem kazanan bir alan haline gelmiştir. Bir varlığın değerinin tespit edilmesi, değerleme fa- aliyetlerinin temel konusunu teşkil etmektedir. Bir varlığın sağladığı toplam fayda, başka birine verildiğinde karşılığında alınabilecek nes- ne miktarı, bir şeyin önemini belirlemeye yarayan soyut ölçüt, bir şey için uygun görülen karşılık, kıymet ya da bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı, pahası olarak nitelendirilmektedir. Diğer bir ifade ile değer- leme işlemi, bir varlığın değer pahası, kıymeti veya para ile ifade edi- lebilen karşılığını belirleme işlemi olarak tanımlanmaktadır. 16 Değer- 14 M.Kemal Oğuzman/Özer Seliçi/Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, Filiz Kita- pevi, İstanbul 2009, s. 8; Sirmen, s. 13. 15 Ali Alp / Ufuk Yılmaz, Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi, İMKB Yayınla- rı, İstanbul 2004, s. 176. 16 Harun Tanrıvermiş, Gayrimenkul Değerleme Esasları, SPL Sermaye Piyasası Li-