Türkiye Barolar Birliği Dergisi 144.Sayı

292 Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi Emsal karşılaştırması, adından anlaşılabileceği gibi emsal niteliği olabilecek diğer taşınmazların değeri ile ölçülebilmektedir. Bu anlam- da değerlemesi yapılacak taşınmazın değeri, piyasadaki diğer taşın- mazların değerine bağlı olmaktadır. Yöntem bu yönü ile eleştirilere açıktır. Taşınmazın değerinin tespit edilebilmesi, daha önce gerçekleş- miş olan taşınmaz satışlarından türetilmektedir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı ile değeri tespit edilmeye çalışılacak taşınmaz ile emsal ta- şınmazlar arasındaki bağlantı, matematiksel yöntemlerle bedele dö- nüşmektedir. 20 2. Maliyet Yaklaşımı ile Taşınmaz Değerleme Maliyet yaklaşımı ile taşınmaz değerleme kavramı yeniden üre- tim değeri olarak da adlandırılmaktadır. Maliyet yaklaşımı ile ancak yapımı ve üretimi söz konusu olan yapılı taşınmazların değerlemesi yapılabilmektedir. Bu yöntemde esas olarak, mevcut olan bir yapının aynısını inşa etme, yerine koyma için gerçekleşen güncel maliyetlere, girişimci kârının eklenmesi suretiyle toplam maliyet hesaplanmakta, bu toplam maliyetten amortisman (fiziksel ve fonksiyonel yıpranma) çıkarmak ve sonuca tahmini arazi değerini ilave etmek suretiyle de- ğerleme yapılmaktadır. Maliyet yaklaşımında iki türlü hesaplama söz konusudur. Bunlar- dan ilki yeniden inşa maliyeti diğeri ise ikame maliyet yaklaşımıdır. Yeniden inşa maliyetinde, değerleme anında mümkün olduğu kadar aynı malzemenin kullanılmasıyla, aynı kalitede, standartta ve aynı iş- çilik kalitesiyle varsa aynı kusurların da dikkate alınarak binanın bire- bir aynısını inşa etmenin maliyeti hesaplanmaktadır. İkame maliyet yönteminde ise değerlemenin yapıldığı andaki güncel malzeme ve standartlar kullanılarak değerlemesi yapılan ya- pının sağladığı yarara eşdeğer bir yapının inşa edilme maliyeti hesap- lanmaktadır. Maliyet yaklaşımı ile taşınmaz değerleme işleminde yapının yaşı, mevcut durumu ve sağladığı imkân farklılıkları dikkate alınmaktadır. Bu yöntem karşılaştırılabilir veriler, inşaat veya geliştirme maliyetleri 20 Haydar Karaca, Taşınmaz Mal Değerlemesi Yöntemleri ve Karşılaştırılması, İTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü Yüksek Lisans Tezi (Yayınlanmamış), Haziran 2008, s. 34.