Türkiye Barolar Birliği Dergisi 144.Sayı

293 TBB Dergisi 2019 (144) Şebnem AKİPEK ÖCAL / Levent ÖCAL ile bağlantılıdır. Bunun yanında miktar, nitelik ve fayda bakımından farklılıklar da hesaba katarak değerleme yapılmaktadır. 21 3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı ile Taşınmaz Değerleme Gelir indirgeme yaklaşımı ile taşınmaz değerlemede temel unsur, taşınmazın gelecekte sağlayacağı tahmini gelirle ilişkilendirilmektedir. Fakat bu yöntemle yapılan hesaplamaların son derece tahmini değer- ler üzerinden gerçekleştirilmesi, değerlemesi yapılacak taşınmazların çok iyi bir şekilde analiz edilmesini zorunlu kılmaktadır. Bu noktada en temel değişken olarak taşınmazın gelecekte sağlayacağı dönemlik gelirler üzerinden hareket edilmektedir. Bununla birlikte, gelirlerin indirgenmesinde kullanılan iskonto oranının uygun bir şekilde belir- lenmesi de büyük önem arz etmektedir. İskonto oranının doğru belir- lenmesi, değeri en çok ve doğrudan etkileyen husustur. 22 Gelir indirgeme yaklaşımı ile taşınmaz değerlemesinde, taşınma- zın tahmin edilen ortalama yıllık brüt, potansiyel veya net gelirinin bugüne biriktirilmesi esas alınmaktadır. Böylece değerlemesi gerçek- leşecek taşınmazın gelir değeri açısından, o taşınmazdan ileride elde edileceği varsayılan bütün gelirlerin değerleme zamanına biriktirilme- si amaçlanmaktadır. Gelir indirgeme yaklaşımı sürekli gelir sağlayan taşınmazlar ve özellikle ticari taşınmazların değerlemesinde sıklıkla kullanılmaktadır. 23 Gelir indirgeme yaklaşımı ile taşınmaz değerlemede, temelde üç ana yöntem öne çıkmaktadır. Bu yöntemler; gelir kapitalizasyonu, brüt gelir çarpanı ve indirgenmiş nakit akışlar olarak adlandırılmakta- dır. Genel bir tanımlama ile kapitalizasyon; taşınmaza ait gelirlerin bu- güne toplanması anlamındadır. Kapitalizasyon sayesinde basit olarak belirli bir taşınmazın gelecekte getirebileceği bütün gelirlerin bugünkü değere getirilmesi sağlanmaktadır. 24 21 Tanrıvermiş, s. 152. 22 Bekir Elmas/Hakan Yılmaz/Selçuk Yalçın, “Firma Değerlemesinde İndirgenmiş Nakit Akımları Yönteminin Kullanımı: Bıst Bilişim Endeksinde Yer Alan Firmalar Üzerinde Bir Uygulama”, Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, Cilt: 31, Sayı: 5, Erzurum 2017, s. 1222. 23 Tanrıvermiş, s. 179. 24 Tanrıvermiş, s. 179.