Türkiye Barolar Birliği Dergisi 144.Sayı

294 Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi Doğrudan gelir kapitalizasyonu yöntemi ile taşınmazın değeri, o taşınmazın gelecekte sağlayacağı ortalama yıllık net gelirlerin bugün- kü değerinin alınmasıyla hesaplanmaktadır. Bu yöntem, uzun vadede istikrarlı gelire sahip olması beklenen, yakın gelecekte işletme gelir ve giderlerinde büyük bir değişim olmayacağı beklenen taşınmazların değerlemesinde sıklıkla kullanılmaktadır. 25 Brüt gelir çarpanı ile taşınmaz değerlemesinde, taşınmazın gele- cekte sağlayacağı yıllık brüt gelirleri dikkate alınmaktadır. Uygulama- da, değerlemesi yapılacak taşınmaz için brüt gelir çarpanı, değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan benzer mahiyetteki ve nite- likteki yakın zamanda değerlemesi yapılmış diğer taşınmazların brüt gelir çarpanlarının aritmetik ortalaması alınarak hesaplanmaktadır. Diğer bir ifade ile brüt gelir çarpanı aslında diğer taşınmazlardan elde edilen verilere dayanan ortalama bir katsayı olarak karşımıza çıkmak- tadır. İndirgenmiş nakit akışlar yönteminde ise taşınmazın gelecekte sağlayacağı nakit akışları, bugünkü değerleri toplamı olarak hesaplan- maktadır. Bu yöntemin, doğrudan gelir kapitalizasyonundan ayrılan yönü sonsuza kadar devam eden nakit akışlar yerine sınırlı bir ömürde gerçekleşen nakit akışların dikkate alınmasıdır. 26 B. Ön Ödemeli Konut Satışında Değerleme ve Satış Değerinin Tespiti Ön ödemeli konut satışlarında, taşınmazların değerinin belirlen- mesi büyük önem taşımaktadır. Rayiç bedelin dışında, taşınmazın hu- kuki durumu, proje kapsamında yapılacak işler, verimlilik analizleri, elde edilecek kârın miktarı ve daha birçok detaylı verinin incelenerek analiz edilmesi gerekmektedir. İnşaat ve proje şirketlerinin, hazırlanan bu değerleme raporlarına dayalı olarak taşınmazlara değer belirlemesi hem kendileri açısından hem de finansman kuruluşlarının doğru yön- lendirilmesi bakımından büyük önem taşımaktadır. 25 Ahmet Açlar/Volkan Çağdaş, Taşınmaz Değerlemesi, TMMOB Harita ve Kadast- ro Mühendisleri Odası Yayınları, Ankara 2002, s. 177. 26 Ayan, s. 387.