Türkiye Barolar Birliği Dergisi 144.Sayı

296 Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi ödemeli konut satışı sözleşmesinin her ne kadar hem taşınmaz satış sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklinde düzenle- nebileceği öngörülse de taşınmaz satış sözleşmesinin ön ödemeli satış yönteminde kullanılması eşya hukuku mantığı ile bağdaşmamaktadır. TKHK ile ifade edilen “tescil” kavramının bu Kanun’da kullanıldığı hali ile tam olarak anlamının gerek öğreti gerek uygulamada anlaşıla- maması, sözleşmenin daha ziyade taşınmaz satış vaadi olarak akdedil- mesine yol açmıştır. Hangi şekilde akdedilirse akdedilsin ön ödemeli konut satışla- rı tam iki tarafa borç yükleyen rızai sözleşmeler niteliğinde olup, bir tüketici işlemi olarak değerlendirilmektedir. Bu sözleşmelerde henüz yapımı tamamlanmamış bir konutun tüketici tarafından bedeli kısman veya tamamen ödenmektedir. Uygulamada “maketten satış” olarak da adlandırılan ön ödemeli konut satışları, gerçekten de tüketicinin adeta bir “hayali” almasıdır. Satıcı da henüz inşa edeceği bir yeri satmakta ve önemli bir yükümlülük altına girmektedir. Henüz var olmamakla birlikte her iki taraf bakımından da taşınmazın değerinin belirlenmesi çok önemlidir. Zira ne tüketici konut bittiğinde ortaya çıkacak gerçek ederinden fazla ödeme yapmak ne de satıcı maliyet ve kâr dengesi- ni bozmak istemektedir. Bu nedenle taşınmazın değerinin önceden, gerçekçi ve her iki tarafın da menfaatini koruyacak şekilde adil olarak belirlenmesi gerekmektedir. Bu belirleme de ancak “taşınmaz değerle- me” faaliyeti ile yapılabilir. Taşınmaz değerleme, günümüz şartları altında giderek daha da önem kazanan bir disiplin haline gelmektedir. Taşınmazların değer- lemesinde bilimsel yaklaşımların ve hesaplamaların dikkate alındığı durumlarda ekonomik alanda sağlıklı bir zemin oluşturmak mümkün olacaktır. Ön ödemeli konut satışları özelinde ise taşınmaz değerleme gayretlerinden yaygın olarak yararlanılması, öncelikle tüketicilerin korunması bakımından, ardından inşaat sektörü ile finans sektörünün yaklaşımlarının şekillenmesi açısından önem arz etmektedir. Unutul- mamalıdır ki inşaat sektörü yapısı itibariyle birçok sektöre yön ver- mekte, onlar açısından bir kaynak oluşturmaktadır. Ön ödemeli konut satışlarında değerleme yöntemi olarak gelir in- dirgeme yaklaşımının kullanılması gerektiği düşünülmektedir. Böyle- likle belki aylar, hatta yıllar sonra yapılacak taşınmazın değerinin, en sağlıklı şekilde belirlenmesi sağlanmış olacaktır.