Türkiye Barolar Birliği Dergisi 156.Sayı

144 Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Eski Arsa Payından Paylı Mülkiyete ve Yeni Arsa Payına... Görüldüğü gibi paydaşların TMK 692 hükmünce oybirliği ile al- dıkları karar sonucu arazilerinde kat mülkiyetine konu anayapı inşaa- tını yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) ile başvurarak kat mül- kiyeti kurmaları halinde mevcut payların arsa payına dönüştürülerek kat mülkiyeti tescili kural olarak arsa paylarının yanlış belirlenmesi sonucu yolsuz tescile vücut verecektir. Meğerki, paydaşlar mülkiyeti önceden arazi satın alınması sırasında gerçekleştirecekleri projeyi de göz önüne alarak bilinçli pay oranları ile edinmiş olsunlar. KMK 3. madde hükmüne uygun geçerli bir arsa payı tespiti amacı ile paydaşlar hükmün emredici niteliği ile tek taraflı tasarruf işlemi ile mevcut pay oranlarından feragat etmek zorundadırlar. Bu zorun- luluk kanun koyucunun arsa paylarının tespitinde bağımsız bölümün değerleri ile oranlı saptamayı emredici hükümle buyurmuş olmasın- dan doğar. Böylece inşa edecekleri anayapıda onanmış projenin ayni haklara hâkim prensiplerden belirlilik (muayyenlik) ilkesi 6 gereği, konum ve büyüklüklerine göre parasal değeri kat irtifakı/doğrudan kat mülkiyeti kurulması anında objektif değerlerine oranla arsa payı belirlenmesi zorunluluğu gündeme gelir. Bu kanuna uygun ve isabet- li bulduğumuz çözümün aksine tapu dairelerinde gerçekleşen hatalı uygulamalara aşağıda değineceğiz. Kat mülkiyetinin tek kişi mülkiye- tinde kurulmasında -ki, çoğunlukla uygulamada bu olasılığa rastlıyo- ruz- yükleniciler sat yap ya da yap sat modellerine bağlı olarak tapuya ibraz edilen onanmış projesindeki talimatları sonucu proje müellifi tarafından beyan edilen değerlere dayalı saptama söz konusu olmak- tadır. Bilinçli yüklenicilerin bağımsız bölümlerin değerlerini saptaya- rak pay oranlarını da toplam tüm bağımsız bölümlerin değerine (bir anlamda anayapı değeri) oranla belirledikleri görülmektedir. Ancak bu bilince sahip olmayanlar -ki, arsa payını metrekare olarak algıla- yanların eseridir- hatalı arsa payı ile kat mülkiyeti tesis ettikleri gö- rülmektedir. Arsa paylarının belirlenmesinin kat maliklerince imzala- nan ve noter tarafından tasdik edilen resmi senede dayalı kurulması uygulamasından vazgeçilmiş, imar mercilerinde onanacak projede yer alması arzulanmıştır. Ancak bu konuda hatalı uygulama ile imar mer- cileri yeni projeye eklenen arsa payı listesini paydaşlar/yüklenici be- 6 Kavram için bkz. Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 26.