Türkiye Barolar Birliği Dergisi 156.Sayı

146 Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Eski Arsa Payından Paylı Mülkiyete ve Yeni Arsa Payına... Bu sonuçla TMK. m. 692 ve KMK 12/I. fıkranın andığımız hükmün- ce kat mülkiyeti kurabilmek için karar alan paydaşlar oybirliği ile ger- çekleştirecekleri tasarruf işlemi ile kanuna uygun arsa paylarını, mevcut paylı mülkiyet paylarını değişim ile sağlamakla yükümlüdürler. İşte bu noktada bağımsız bölümlerin değerinin saptanması konu- sunda hangi faktörlerin rol oynayacağı ve bu belirlemenin kimin tara- fından yapılması gerektiği sorusu gündeme gelecektir. Değer, rayiç (sürüm) değeridir. Bir bağımsız bölümün kat mülki- yetine geçiş sırasında değeri alım-satım değeridir. Ekonomik verilere göre arz ve talebin buluştuğu anda oluşan bu değer objektif kriterle- rin irdelenmesi sonucu oluşur; yoksa sübjektif nedenlerle oluşan bede- lin dikkate alınmayacağı açıktır. Sürüm veya rayiç değer olarak ifade edilen bu değerin oluşumunda piyasa kuralları göz önüne alınır ve bu değerin zamanla farklılaşması mümkündür. Ancak bu değişim arsa payının tekrar tekrar düzeltilmesine hak kazandırmayacaktır. Değer kat mülkiyetinin/kat irtifakının kurulduğu tarih olacaktır. Bu sonuçla kat irtifakının/kat mülkiyetinin kuruluşunu takiben yıllar sonra arsa payının düzeltilmesi davası açılsa bile bağımsız bölümlerin değerinin saptanması bu konuda KMK 12 ve 14. madde hükmünce tescil tarihi olacaktır. 9 Kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında artık onanmış mimari pro- je ekinde yer alacak (eski noter listesi bilgileri) saptanmış paylar, kat mülkiyeti kuruluşu sırasında idari denetime tabi olmamakla (aslında olması gerektiğini savunduğumuz) artık arsa payının düzeltilmesi da- vası açılması ile adli yargı denetimine tâbidir. Böylece onanmış proje- ye dayalı kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulmakla artık TMK 7 hükmüne tabi olmaktadır. Anılan hükmün “Resmî sicil ve senetler, belgeledik- leri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur. Bunların içeriğinin doğru olmadığının ispatı, kanunlarda başka bir hüküm bulunmadıkça, her- hangi bir şekle bağlı değildir” şeklindeki kuralı gereği görevli sulh hu- kuk mahkemesi arsa payının bağımsız bölümlerinin değerleri ile oran- lı saptanmadığı kanısına varırsa (teknik bilirkişinin uzmanlık alanıdır) arsa paylarını tespit niteliğindeki hükmü ile ve fakat aynî neticeli ola- rak kat malikleri arasında malvarlığı geçişine yol açan yolsuz tescilin düzeltilmesine karar vermektedir. 9 Bu konuda ayrıntılı bilgi ve örnekler için bkz. Özmen/Çakmak, s. 725-750.