Türkiye Barolar Birliği Dergisi 156.Sayı

147 TBB Dergisi 2021 (156) Etem Sabâ ÖZMEN / Ahmet AYAR Uygulamadaki yanılgılara set çekmek amacıyla vurgulamak ge- rekirse kat mülkiyeti kurulması öncesinde mevcut paylı mülkiyet pay oranlarının değişmesi gerektiği yolundaki zorunluluk herkesçe bili- niyor olmalıdır. Çünkü verdiğimiz gerekçeler doğrultusunda paylı mülkiyet pay oranlarının arsa payının belirlenmesinde hiçbir etkisi yoktur. Bu son cümlemizin arsa payı hakkında fikri olmayan bazıları için yadırgatıcı olduğunu biliyoruz. Hiç şüphesiz onlar arsa payını yüz ölçümü olarak ifade edenler olacaktır. Bu yanılgı aşağıda vereceğimiz bilgiler ile daha iyi anlaşılacaktır. Artık değer ölçütünü vurgulamamı- zı takiben değere etki eden kriterleri irdeleyebiliriz. D- DEĞERİN BELİRLENME ÖLÇÜTLERİ Bağımsız bölümlerin her birinin ayrı ayrı değerinin belirlenmesinde rayiç (sürüm) değerinin esas alınması gerektiğini artık biliyoruz. İşte bu noktada, değere etki eden faktörlerin sınırlı sayıda belirlenmesi bekle- nemez. Doğal olarak KMK 3 hükmünde daha önce değerle oranlı ifadesi ile getirilmiş iken 5711 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile “konum ve büyüklük” belirtmesi yapılmıştır. Bu konuda daha fazla ayrıntıya gir- miyor monografik şerhimize yollama yapmakla yetiniyoruz. 10 Bu başlık altında yalnızca şunu söyleyebiliriz; “Ticarileşmiş de- ğer” kazanmış ve bir bağımsız bölümün değerini doğrudan etkileyen her kriteri dikkate almak gerekecektir. Olumsuz özellikler olarak, gü- neş görmeme, köşeye bakma, arıtmanın yanında olma, zemin kat bal- konsuz olma, arka cephe, zemin altında kalma gibi nedenler sayılabi- lir. Olumlu özellik ise deniz, yeşil alan, orman manzarası, ön cephede bulunma, yola bakma, deprem güvenliği için çatı katı olma, eklentisi ya da tahsisli alana sahip bulunma gibi özellikler ön plana çıkacaktır. Unutulmamalıdır ki, değerler kat mülkiyetinin tesisi sırasında etkilendiği faktörlere göre oluşur. Yoksa sonradan değişen faktörle- re dayalı olarak hiç kimse arsa payının yeniden belirlenmesini talep edemez. Örneğin, arkasında belediye mezbahası olan, önü deniz man- zaralı anayapının kat irtifakı kurulduğu sırada arka bağımsız bölüm- lerin gübre kokusu ve hayvan kesimin olumsuzluğu ile ön bağımsız bölümlerin deniz manzarasına dayalı olumlu özelliğine göre belirlen- miş arsa payları yıllar sonra deniz manzarasının imar planı değişikliği 10 Özmen/Kır, s. 2 vd.