Türkiye Barolar Birliği Dergisi 156.Sayı

148 Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Eski Arsa Payından Paylı Mülkiyete ve Yeni Arsa Payına... ile yüksek yapılar ile kapanmasına karşılık mezbahanın taşınması ile yerine yapılan ve su oyunlu temalı parkın kapanmaz manzarasına da- yalı arka bağımsız bölümlerin manzarası kapanmış ön dairelere göre çok daha yüksek bedelle satılıyor olması bu daireleri sonradan halef kat maliklerine hiç bir şekilde arsa payının düzeltilmesi davası açma hakkı vermeyecektir. E- ÖRNEKLERLE ARSA PAYININ BELİRLENMESİ Verdiğimiz bilgiler doğrultusunda uygulamada karışıklık arz eden bu konuda somutlaştırmak amacıyla klasik kat mülkiyetinde arsa payı belirlenmesi örneği vermek istiyoruz. On iki emekli arkadaş, Bostancı’da set üstü aynı binada oturmak amacıyla boş bir arsayı her bir paydaş 500.000 TL bedel ödeyerek top- lam 6.000.000 TL’ye edinmişlerdir. Adlarına tescil 1/12 pay oranın- da yapılmıştır. Bu on iki arkadaş, yapı kullanma izin belgesini TMK m.692 hükmüne tâbi kararlar ile edinmişlerdir. Bu kişiler KMK 13. madde hükmünce kat mülkiyetini 1/12’şer arsa payı ile pay oranlarına bağlı olarak tesis etmiş olsunlar. İşte bu olguda arsa payının onanmış proje ekinde 1/12 olarak iradi olarak tespit etmeleri sonucu Tapu Sicil Müdürlüğü’nde kat mülkiyeti tescili gerçekleşmiş olduğunu varsaya- lım. Ancak eski dostların edinimlerine bağlı bu tespitleri kat mülkiyeti tescilinde arsa payının belirlenmesinde işlemin yolsuz olarak nitelen- dirilmesine yol açacaktır. Çünkü KMK 3 emredici bir hükümdür ve TMK. 1024’üncü madde hükmüne göre geçerli olmayan sebep sonucu belirlenmiş arsa paylarının yolsuz tescile vücut vermesine yol açmıştır. Hemen belirtelim ki burada ayırt edilmesi gereken özellik tescilin yol- suzluğu temelinde yatan kazandırma sebebi paylı mülkiyet ilişkisinde olağanüstü yönetim işi başlığı altında oybirliği ile alınmış bağlayıcı olmayan kat mülkiyetine geçiş kararıdır. TMK 5 hükmü atfıyla KMK 13’üncü maddesi de aynı yönde yani oybirliğine işaret eden hükmü karşısında alınmış kararın, TBK 27 hükmüne tâbi olmakla kesin hü- kümsüzlük müeyyidesi tartışmasızdır. Bu noktada bir anlık kuşku ile niçin tapu iptal şeklinde uydurma tabirle doğru hesaplanmamış arsa payının tüm kat mülkiyeti tescillerinin düzeltilmesini sağlayıp, paylı mülkiyete dönüşülmediği yolunda sorusu cevaplanmak gerekecektir. Cevap son derece basittir: Sulh Hukuk Mahkemesi paydaşların kat mülkiyeti kurulması yolunda aldıkları kararı ve buna dayalı bağım- sız bölümlerin projeye dayalı yer bakımından bölüşülmesine yönelik