314 Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Toplu Yönetime Geçememiş Şahıs Topluluğunun Hukuki Durumu Türkiye’deki binaların büyük çoğunluğunda iskân ruhsatı yoktur. Kat mülkiyeti ise iskân belgesi alındıktan sonra kurulabilmektedir. Bu bakımdan ülkemizde parsel veya parseller bağlamında KMK uygulanamadığından genel hükümler uygulanmakta ve sorunlar çözümsüz kalmaktadır. I- KAT MÜLKİYETİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ- TOPLU YAPININ HUKUKİ NİTELİĞİ 1. Eşya Hukukunda belirlilik ilkesi geçerlidir. Buna göre, bir ayni hakkın konusu ancak belirli, münferit ve tek eşya olabilir.1 Aynı hakkın konusu sınırlandırılmış maddi varlık olarak eşyadır. Bunun bütünleyici parçaları, bütünden ayrı olarak ayni hak konusu olamaz. KMK’da bu ilkeden ayrılınmış ve bir taşınmazın bütünleyici parçası olan kat, daire gibi bölümleri üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı kurulabileceği kabul edilmiştir. KMK’nın 1. maddesine göre “Başlı başına kullanılmaya elverişli yapı bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir”. KMK’nın 3. maddesinde ise “Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerde, bağlantılı özel bir mülkiyettir”. Kat mülkiyetinde birden fazla bağımsız bölüm bulunduğundan birçok kişinin ortak menfaatlerinin de göz önünde tutulması gerekir. Bağımsız bölüm üzerinde, kat malikinin bireysel menfaatleri korunurken, ortak yerlerle ilgili bunların kullanılması, yararlanılması ve yönetiminde ortak menfaatlerin gözetilmesi gerekir. Kat mülkiyeti bireysel mülkiyet ile birlikte mülkiyetin bir araya getirildiği özel bir mülkiyet türüdür.2 Kat mülkiyeti arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı bir mülkiyettir (KMK m. 3 f.1). 2. Klasik kat mülkiyetinin yanında, “toplu yapı”, birden fazla gayrimenkulün (imar parselinin), bağımsız bölümler dışında ortak kullanım yerleri, sosyal tesis, spor alanların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı olması halidir. KMK’nın 66. maddenin 1. fıkrasında şu tanım verilmiştir: 1 Oğuzman/Seliçi/Özdemir, Eşya Hukuku, no. 120; Arzu Genç Arıdemir, Kat Mülkiyeti, C. I, İstanbul 2021, s. 34 ve dpn 107’de anılan yazarlar 2 Kat mülkiyetinin hukuki niteliği ile görüşlerle ilgili ayrıntılı bilgi için bkz. Arzu Genç Arıdemir, Kat Mülkiyeti, s.34 vd.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3OTE1