315 TBB Dergisi 2023 (164) Hamdi YASAMAN “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder”. Toplu yapı, klasik kat mülkiyetinden farklı özellikleri olan kat mülkiyetinin özel bir türüdür.3 Kat maliki, bağımsız bölümünde klasik kat malikine benzer hak ve yetkilere sahiptir. Ancak ortak yerlerde farklı düzenlemeler vardır. Ortak yerler tüm kat maliklerinin yararlanmasına tahsis edilmiş olup, bundan doğan ortak giderlere katlanma yükümü mevcuttur. Toplu yapıda ortak yerler bakımından farklı oluşumlar oluşturulabilir; blok yapı ortak yerleri, ada ortak yerleri, parsel ortak yerleri, toplu yapı ortak yerleri oluşturulabilir ve her biri bakımından bunların yönetimini sağlayacak kat malikleri kurulları ve yönetim kurulları oluşturulabilir. 3. Kat mülkiyeti tapuda tesis edilirken klasik kat mülkiyeti veya toplu yapı tesis edilirken tapuya yönetim planı da kaydettirilir. Bu yönetim planı kat malikleri arasındaki bağımsız bölümler, ortak bölümler ve bunların yönetimi ile ilgili tüm hususları düzenleyen kat mülkiyeti birliğinin “statüsü”dür. “Kat malikleri birliği” Türk Hukukunda tüzel kişiliği bulunmayan bir şahıs birliğidir. Kanun bu şahıs birliğine kısmi hak ehliyeti tanımıştır.4 Kat mülkiyeti birliğinde kat maliklerinin bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanma, yönetme konusunda menfaat birlikteliği mevcuttur. 4. Yönetim planı eşyaya bağlı borç ilişkisi kuran sözleşme hükmündedir.5 Kat mülkiyeti kurulurken taşınmazın birden çok maliki olabileceği gibi, tek bir maliki de olabilir. Tek malikin bulunduğu halde, yönetim planı sadece onun tarafından imzalanacağı için işlem iki taraflı hukuki işlem (sözleşme) niteliğini taşımayacaktır. Bu sebeple kanun koyucu bilinçli olarak yönetim planını sözleşme değil sözleşme hükmünde olarak nitelendirmiştir.6 Yönetim planının cüzi halefler 3 Seda Öktem Çevik, Toplu Yapılarda Yönetim, İstanbul 2010, s.38 vd. 4 Arzu Genç Arıdemir, Kat Mülkiyeti, s. 44-45; Haluk Nami Nomer, Kişi Birliklerinde Genel Kurul Kararlarının Geçersizliğine İlişkin Temel Esaslar, İstanbul 2008, s. 14 5 Yönetim planının hukuki niteliği hakkında bkz. Arzu Genç Arıdemir, Kat Mülkiyeti, 498 cd. 6 Abdülkadir Arpacı, Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, s. 49; Mahir Ersan Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2019, s. 680
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3OTE1