317 TBB Dergisi 2023 (164) Hamdi YASAMAN III- TOPLU YAPIYA GEÇMEMİŞ ŞAHIS TOPLULUĞUNUN HUKUKİ NİTELİĞİ Türkiye’de iskân alınmamış binlerce yapı vardır. İskân alınamadığı ve dolayısı ile kat mülkiyetine geçemeyen bu taşınmazlarda malikler arasında birçok ihtilaflar mevcuttur. Uygulamada, iskân alınamadığı için kat mülkiyetine geçilemeyen birçok taşınmaz mevcuttur. Bunlar arasındaki ihtilaflarda, bilhassa çok hissedarlı toplulukta temsil konusunda sorunlar yaşanmaktadır. Bu taşınmaz topluluğu ile ilgili kanunlarımızda TMK ve TBK’da bir hüküm bulunmadığı için, mahkemeler TMK’nın 1. maddesine göre o davaya has olmak üzere kanun vaazı gibi hüküm kurarak karar vermektedirler. Bu konuda Yargıtay HGK kararları da mevcuttur. Kat mülkiyeti kurulamamış birden çok parsel malikleri bir şahıs topluluğu meydana getirirler. Böyle bir şahıs topluluğu kanunlarımızda düzenlenmemiştir. Bu topluluk içindeki sorunlar ve davalar genel hükümlere göre çözümlenir. Hukukumuzda şahıs topluluklarının düzenlemesi Kat Mülkiyeti Kanunu ile Türk Medeni Kanunu’ndaki paylı mülkiyet hükümleridir. Bu iki düzenleme haricinde şahıs toplulukları ile ilgili bir düzenleme yoktur. Birden çok kişinin sahip olduğu gayrimenkul ya da gayrimenkullerde TMK 688 vd. maddelerine göre paylı mülkiyet veya KMK bağlamında bağımsız bölüm mülkiyeti söz konusudur. KMK bağlamında kat mülkiyeti ya da TMK bağlamında paylı mülkiyet hükümleri geçerlidir. Bu hukuki statüde bulunmayan şahıslar arasında KMK uygulanamayacağı için uygun geldiği ölçüde, bunlar arasında yapılmış olan gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmeleri, diğer bazı sözleşmeler, vekaletsiz iş görme ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanabilir. Örnek olarak A parselindeki apartmanda 20 daire, B parseldeki apartmanda 25 daire, C parseldeki apartmanda 30 daire bulunan bir sitede (toplulukta) birlikte toplantılar yapıp çoğunlukla kararlar alınmış, yönetici seçilmiş ve aylık aidatlar tespit edilmiş olabilir. Kat mülkiyeti bulunmayan bu şahıs topluluğunda yönetim veya aidatların tespiti ve ödenmesi konusunda ihtilaf çıkması halinde KMK’nın uygulanmayacağı açıktır. Örnekte olduğu gibi, 75 kat malikinin topla-
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3OTE1