318 Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Toplu Yönetime Geçememiş Şahıs Topluluğunun Hukuki Durumu nıp çoğunlukla aldıkları kararlar, bu toplantıya katılmayan veya imzası bulunmayan malikleri bağlamaz. Kat Mülkiyeti olsa idi çoğunlukla alınan kararlar diğer malikleri de bağlar idi. Bu toplantıda çoğunlukla seçilen yönetimin de tüm 75 maliki temsil etmesi mümkün değildir. Kat mülkiyeti bulunsa idi yöneticinin kanundan doğan “temsil yetkisi”, davalarda da “dava takip yetkisi” bulunurdu.8 Bu şekilde yapılan toplantı ve alınan kararlar tümüyle geçersizdir. Açılan dava kat malikleri toplantısının iptali değil, geçersizliğinin tespiti davasıdır.9 Böyle bir şahıs topluluğunda, birden çok parselin yönetimi, kat malikleri kurulları, yönetim ve denetim organları, kat maliklerinin hakları ve borçları, özellikle ortak giderlerden sorumluluğu ile ilgili hükümleri vs. açısından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri uygulanamayacaktır. Bu durumda sorun ya paylı mülkiyet hükümlerine ya taraflar arasındaki hukuki işlem varsa bunların hükümlerine ya da şartları varsa, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözümlenecektir.10 Örnek vermek gerekirse; İnşaat müteahhidi İ, (A) parseldeki 2 malik ile, (B) parselindeki 4 malik ile, (C) parselindeki 1 malik ile ayrı ayrı gayrimenkul satım vaadi ve inşaat sözleşmesi yapar. Bunlar arasında bu sözleşme hükümleri geçerlidir. (A) parseldeki 2 malik ve (B) parseldeki 4 malik arasında paylı mülkiyet ilişkisi vardır. Yüklenici 3 parseli kapsayan proje yapar ve belediyeye tasdik ettirir. Bu aşamadan sonra 8 Dava takip yetkisi ancak Kanun’dan doğar. HMK 53. maddede kanuni takip yetkisi düzenlenmiştir. Dava takip yetkisi bir hakka ilişkin bir davayı taraf olarak kendi adına yürütme yetkisidir. Maddi hukuk ilişkisinin tarafı ve usulü ilişkinin tarafı aynı kişi olması kural iken, bazı hallerde uyuşmazlık konusu olan hukuki ilişkinin tarafı olmayan dava konusu hakka yabancı olan bir kimse de dava takip yetkisine sahip olabilir (Dr. Buse Dişel, Dava Takip Yetkisi, Doktora Tezi, İst. 2020, s.10-11). KMK’nın 35. maddesinde yöneticiye ana taşınmazın genel yönetimi içerisinde kalan işlerde tasarruf yetkisi, dolayısıyla dava takip yetkisi tanımıştır. Böylece tüm kat maliklerinin davada taraf olmasına ihtiyaç olmadan yönetici dava takip yetkisine dayanarak davada taraf olabilir (Dr. Buse Dişel, Dava Takip Yetkisi, s. 108; Pekcanıtez/Taş-Korkmaz, Pekcanıtez Usul, C. I, s. 569; Alangoya/ Yıldırım/Deren Yıldırım, s. 114; Üstündağ, Medeni Yargılama Hukuku,İst. 2000, s. 290; E. Erişir, Medeni Usul Hukukunda Taraf Ehliyeti, 2007, s.240). 9 Yargıtay 5. HD.si 2021/15173 E. 2022/3397 K. 2.3.2022 tarihli 10 Arzu Genç Arıdemir, KMK Geçici m. 2 ile İlgili Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi, Prof. Dr. F. Feyzioğlu’na Armağan, İstanbul 2019, s.205 vd.; Ömer Lütfi Coşar, Toplu Yapılarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nu Değiştiren 5711 sayılı Kanun’a “Uyarlanmış” Yönetim Planlarının Uygulaması Sorunu, İBD, C.86, S.2, 2012, s.245.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3OTE1