191 TBB Dergisi 2024 (171) Emel BADUR ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar25 ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin satış sözleşmesine konu edilmeleri durumunda noter NK’nın 61/A maddesinde düzenlenen yükümlülüklere uymakla mükelleftir. A. Aydınlatmanın Usulü Noter, taşınmaz satış sözleşmesi düzenlerken akit tarafların ikisini de aydınlatmakla yükümlüdür. Zira noter, taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesi için kendisine başvuran her iki tarafın da danışmanı sıfatıyla hareket eden, her ikisine de eşit mesafede bulunan tarafsız bir kişi durumundadır. Bu nedenle kurulacak sözleşmenin, sağlayacağı yararlar ile doğurabileceği olası riskler hakkında, her iki tarafı da aydınlatmak zorundadır.26 Ancak özellikle taşınmazın üzerinde sınırlı ayni hakkın, yasal önalım hakkının veya şerh edilmiş hak veya sınırlamaların bulunduğu durumlarda alıcının aydınlatılması özel önem taşımaktadır.27 TK’nın 26/2. maddesinde “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları halinde, taraf iradeleri resmi görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir” ifadesiyle düzenlenen ve tarafların ayrı mekanlarda bulunmalarına rağmen resmi şeklin düzenlenebilmesine imkan veren kuralın bir benzerine, NK’da yer verilmediği için28 no25 Yasa koyucunun notere taşınmaz mülkiyetini devir amacı güden sözleşmeler arasından sadece satış sözleşmesine dair resmi senedi düzenleme yetkisi vermesi sonucunda, noterin satış dışında kalan diğer mülkiyeti devir amacı güden sözleşmeleri (taşınmaz bağışlama sözü verme veya mal değişim sözleşmesi gibi) akdetmesi mümkün olmadığı gibi; taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin taahhüt işlemlerine de resmiyet kazandırması olanaksızdır. Sınırlı ayni hakkın -örneğin bağımsız ve sürekli bir irtifakın- kurulmasına dair sözleşmeye resmilik kazandıramayan noterin; kurulmuş ve tapu sicilinde ayrı sayfaya kaydedilmiş olan bu irtifakın satışına dair sözleşmeyi düzenleme yetkisiyle donatılması, konuyu yetkide paralellik açısından eleştiriye açık hale taşımıştır. 26 Tanrıver, Danışmanlık, s. 385. 27 Ozanoğlu sözleşmenin taraflarından birinin tüketici olduğu durumlarda, bilgilendirme ihtiyacı daha belirgin olan tarafın tüketici olduğunu belirtmektedir. Ozanoğlu, s. 396. 28 NTSSY’nin 5/4. maddesinde kullanılan “Tarafların, yükledikleri belgelerin asıllarını randevu tarih ve saatinde noterliğe müracaatlarında ibraz etmeleri gerekir.” ve 7/6. maddesinde yer verilen “Randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır bu-
RkJQdWJsaXNoZXIy MTQ3OTE1