214 / 473
TBB Dergisi 2012 (102)
Mustafa ÜNLÜTEPE
213
Anapara ipoteğinde, teminatın kapsamına anapara, takip gider-
leri, temerrüt faizi, belirli bir döneme ait anapara faizi ve taşınmazın
korunması için yapılan zorunlu masraflar girer. Tarafların kapsama,
başka kalemleri dâhil etmeleri mümkün değildir. Üst sınır ipoteğinde,
belirlilik ilkesinin yerine getirilmesi için gösterilen üst sınırı aşamamak
kaydıyla anapara ipoteği için öngörülen hüküm içerisinde tayin edilen
alacak kalemleri teminatın kapsamına dâhildir. Anapara ipoteğinde,
anapara ve belirtilen yan alacakların tamamı, tapu sicilinde belirtilen
alacak tutarını aşsa da ipoteğin sunduğu teminattan faydalanır; ancak
üst sınır ipoteğinde tescil edilmiş bulunan üst sınırı aşan alacaklar, te-
minattan faydalanmazlar ve adi alacak olarak kalırlar. Tapuda belirle-
nen üst sınırı aşan kısmın, ipoteğin sağlamış olduğu teminattan yarar-
lanacağına ilişkin anlaşmalar hüküm ifade etmez. Zorunlu masraflar
ise üst sınırın dışında kalsa da teminattan faydalanır. İpoteğin teminat
altına aldığı alacağın dayandığı hukuki sebebin, ipotek sözleşmesin-
de gösterilmesi anapara ipoteği bakımından aranmaz. Ancak üst sınır
ipoteğinde, hukuki sebebin gösterilmesi gerekir.
İpoteğin sağladığı teminata dâhil olan takip giderleri, icra takip
giderleri yanında, takip nedeniyle icra mahkemesinde açılmış bulunan
davalara ilişkin giderlerdir; ancak genel mahkemelerde açılmış bulu-
nan davalara ilişkin giderler, teminattan faydalanamazlar.
Taraflar faiz oranını emredici sınırlara uymak şartıyla serbestçe
kararlaştırabilirler. Anapara ve temerrüt faizinin üst sınırını belirleyen
TBK düzenlemeleri, adi işler yanında, ticari işler bakımından da uy-
gulama alanı bulur. Kanuni temerrüt faizi oranının, tapu kütüğünde
gösterilmesi gerekmez; ancak daha yüksek belirlenmiş temerrüt faizi
oranı teminattan faydalanmak için tapu kütüğünde gösterilmelidir.
Anapara faizi ise her iki halde de teminat kapsamında yer alması için
tapu kütüğüne tescil edilmelidir. Üst sınır ipoteğinde, faiz oranının
tapuya tescil edilmesine gerek yoktur. Aynı şekilde, ipoteğin teminat
sağladığı üst sınır tayin edilmiş olduğundan, TMK m. 875/1 b. 3 hük-
mü ile tayin edilmiş bulunan faiz talebine ilişkin sınırlamalar ve evvel-
ce belirlenmiş olan faiz oranının, sonradan gelen alacaklıların zararına
artırılamayacağına ilişkin hüküm, uygulama alanı bulmaz.
Tapu kütüğünde gösterilmiş bulunan faiz oranının, sonra gelen
alacaklıların zararına yükseltilmesi, sonra gelen alacaklıların buna rıza
göstermeleri ile mümkün olur.