413 / 529
Yükleniciden Cebri İcra Yoluyla Bağımsız Bölüm Kazanan Kişinin İyi Niyetinin Korunması
412
âkidi olan yükleniciye veya -bazı koşullarda- arsa sahibine karşı ileri
sürebilir, davanın yükleniciden başka arsa sahibine de yöneltilmesi ge-
rekir. Bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde; arsa sahibi, sözleşme
gereğince, inşaatın başında veya devamında, yükleniciye sahip olduğu
arsa paylarının mülkiyetini kısmen veya tamamen temlik edilebilir. Bu
temlik avans niteliğindedir. Bu durum, gerçekmülkiyet durumunu oluş-
turmaz. Yüklenici; edimini sözleşme ve imar mevzuatına uygun olarak
yerine getirdiği oranda kişisel hak elde edebilir ve elde ettiği bu kişisel
hakkını da üçüncü kişilere devredebilir (BK. md. 163 vd.). Yüklenicinin
kişisel hakkı iki durumda aynî hakka dönüşür: Yüklenicinin edimlerini
tümüyle yerine getirmesi, veya, “tüme yakın” yerine getirmesi… Yani
sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğurur biçimde bozulması durumu…
Temlik sözleşmesinin yazılı yapılması yeterli ve gereklidir (BK.
md. 163). Yüklenici, kat irtifakı kurulduktan sonra, aynı daireyi bir
başkasına satarsa, önceki alıcıya karşı, dairenin devir tarihindeki rayiç
bedeli üzerinden sorumlu olacaktır.
Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişinin hakları:
A) Yüklenicinin kişisel hakkını edinen üçüncü kişi bu hakkını, yüklenici-
nin ardılı (halefi) olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
B) Gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük
eden üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için,
yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine
getirmiş olması zorunludur. C) Alacağın temliki biçiminde gerçekleşen
böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi
için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa
sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir anlatımla, yüklenicinin arsa
payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi
yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dö-
nüştürülerek tamamlanacak kadar az bir boyutta olması gerekir. Aksi
takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin
tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir istemde
bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden
tazminat isteyebilir. D) Üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya
zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sağlığını kanıt-
laması gereklidir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da ifa talebinin
muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir
1
.
1
14. HD. 15.6.2010, 5177/7104; HGK,16.06.2010, 290/328; HGK. 23.5.2001, 422/434;