416 / 529
TBB Dergisi 2012 (98)
İlker Hasan DUMAN
415
etkili olarak bozulacağını tahmin etmektedir, edebilecek durumdadır.
İnşaatın sözleşmeye ve imar mevzuatına uygunluğunu incelemeden,
salt ihale dosyası ve tapu kaydını incelemekle yetinmek iyiniyet savın-
da bulunmaya yeterli değildir. Dahası, o, bağımsız bölümle bağlantılı,
arsa payı aldığını, arsanın gerçekte, yükleniciye ait olmadığını, arsa payı
karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirme-
mesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında
hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından
arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır.
Başka bir anlatımla, yapılacak bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı
aldığının bilincindedir. Böyle olunca, TMK. md. 1023’ün koruyuculu-
ğundan yararlanması söz konusu olamayacaktır.
Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için
edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir.
Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde, arsa sahibine sözleşme-
nin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar: Arsa payı karşı-
lığı inşaat sözleşmesi geriye etkili sonuç doğurur biçimde bozulmuş-
sa, Borçlar Kanunu’nun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve “haksız
edinme kuralları” uyarınca tarafların aldıklarını karşılıklı olarak geri
vermeleri gerekir. Bu nedenle, arsa sahibi ile yüklenici arasında bağıt-
lanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak bozul-
makla, yüklenicinin borcu nedeniyle cebri icra yoluyla pay kaydının
edinme nedeni, hukuksal dayanaktan yoksun kalmıştır. Arsa sahibin-
ce yükleniciye geçirilen arsa payı kayıtlarının tescili yükleniciye aynî
haklar sağlamaz. Çünkü, aynî haklar illete bağlı bir işlemsonucu doğar,
değişir veya son bulur. Sadece bir tescil işleminin yapılması, mülkiyet
hakkının doğması için yeterli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal ne-
denin de varlığı gereklidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi
hükmü gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mül-
kiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı,
yasal kural olarak korunur ise de; aynı Yasa’nın 1024. maddesi hükmü
gereğince, bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya
bilmesi gereken üçüncü kişi, bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan
bir hukuki işleme dayanan veya hukuki nedenden yoksun bulunan
tescil yolsuzdur. Özetle, yükleniciye arsa sahibi tarafından devredilen
bağımsız bölümlerin onun tarafından üçüncü kişilere tapudan devir
edilmesi durumu ile bu taşınmazın cebri icra yoluyla edilmesi arasın-
da sonuçları bakımından bir fark bulunmamaktadır.