417 / 529
Yükleniciden Cebri İcra Yoluyla Bağımsız Bölüm Kazanan Kişinin İyi Niyetinin Korunması
416
Cebri icra yoluyla ve açık arttırma suretiyle yapılan satışlar sonu-
cu bir taşınmazın edinilmesi durumunda da TMK’nun 1023 ve 1024.
maddesinde belirtilen “tescilin yolsuzluğuna ilişkin dava” açılabilir.
Alıcının satışa konu taşınmaz mala ait tapu kaydının yolsuzluğunu
bile bile ve kötü niyetle arttırmaya girerek satın aldığı ispatlandığı tak-
dirde davanın kabulüne karar verilir.
Bilindiği üzere taşınmaz malın tescili, sebepli bir hukuki işleme
dayanır. Haklı sebep olmaksızın yapılan tescil ayni bir sonuç doğur-
maz. Bunun istisnası (ayrıcası) iyiniyet sahibi üçüncü kişiler yönünden
TMK’nun 1023. maddesi ile konulmuş kurala bağlanan durumdur. Bu
maddede sözü edilen iyiniyet ise aynı Kanun’un 3. maddesinde deyi-
mini bulan öznel (subjektif) iyiniyettir. Bu itibarla olayın özelliklerine
göre kendisinden beklenen özeni sarfetmeyen kişi ediniminde iyiniyetli
olarak kabul edilemez. Gerçekten TMK’nun 1023. maddesi satıcının ya
da satıcıların değil, satın alan üçüncü kişinin iyiniyetini korumaktadır.
Satıcının ya da satıcıların kötü niyetli olması, satın alan üçüncü kişinin
iyiniyetinin yasal himaye ( koruma ) altında bulunmasını önlemez
6
.
Arsa sahibi, ihalenin feshini değil, TMK. md. 1023 ve 1024’de da-
yanan yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açacaktır.
III. Sonuç
Nasıl ki, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmemesi-
ne rağmen, sözleşme gereği, arsa sahibi tarafından tapuda devredi-
len bağımsız bölümleri tapuda resmi sözleşmeyle satın alan üçüncü
kişilerin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak
bozulmasından etkilenmeyecekleri öne sürülemiyorsa, yükleniciye
devredilen arsa paylarını cebri icra yoluyla edinen kişiler de arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili bozulmasından olumsuz
olarak etkileneceklerdir: Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleş-
mesini geriye etkili olarak bozdurduktan sonra açacağı ayrı bir dava
ile veya o davanın içinde, cebri icra yoluyla yüklenicinin tapudaki arsa
paylarının iptali için tapu iptal ve tescil davası açabilir. Bu durumda
da, davanın dayanağı (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ilkeleri
gözetilerek değerlendirilmesini gerektiren) Türk Medeni Kanunu’nun
1023 ve 1024. maddeleridir.
6
1. HD. 5.3.1987, 18/1762.