61 / 473
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye ...
60
GİRİŞ
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’a tabi kira söz-
leşmesinin konusunu oluşturan taşınmazlar, 6098 sayılı Türk Borçlar
Kanunu’nun dördüncü bölümünde
“Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”
baş-
lığı altında düzenlenmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda yer veril-
meyen, ancak 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesinde düzenlenen tahli-
ye sebepleri ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile birlikte yeniden
gündeme gelerek, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin
sona erme sebepleri olarak düzenlenmiştir. Bu tahliye sebeplerinin
açıklanmasına geçmeden önce, konut ve çatılı işyeri kavramlarının ne
anlama geldiği konusunda kısa bir açıklama yapmanın konumuzun
anlaşılması bakımından faydalı olacağını düşünmekteyiz.
6570 sayılı Kanun’un uygulama alanını düzenleyen 1. maddesinde,
Kanun’un kapsamına girecek taşınmazlar için belediye sınırları içeri-
sinde olma ile belediye sınırları dışında kalmakla birlikte iskele, liman
ve istasyonlarda bulunma şartı aranmaktaydı. Buna karşın 6098 sayılı
Kanunun 339. maddesinde, 6570 sayılı Kanunu’nun 1. maddesinden
farklı olarak, kiralananın bulunduğu yer açısından bu ayrıma gidil-
memiş ve tüm konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu’nun
kapsamına alınmıştır. Ayrıca sözleşmeyle birlikte kullanımı kiracıya
bırakılan eşyalar hakkında da konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin
hükümlerin uygulanacağı m. 339’ da açıkça düzenlenmiştir. Yine 6570
sayılı Kanundan farklı olarak niteliği gereği geçici kullanıma özgülen-
miş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmaları da kapsam
dışı bırakılmıştır (TBK. m. 339/1). Madde gerekçesinde niteliği gereği
geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara örnek olarak, yazlık, otel
odası, motel, pansiyon ve bunlara benzer yerler gösterilmiştir. Taşın-
mazın bu niteliği haiz olup olmadığına ilişkin somut olayda çıkacak
ihtilafların çözümü ise hakime bırakılmıştır
1
.
Kiralanan taşınmazın niteliğine ilişkin olarak 6570 sayılı Kanun’un
1. maddesinde aranan musakkaf olma (çatılı, üstü örtülü ve duvarları
bulunan
2
) şartı da, 6098 sayılı Kanun’da konut ve çatılı işyeri olarak de-
1 Gökhan Antalya, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, İstanbul, Beta, 2011, s. 385.
2 Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, 5. Bası, İstanbul,
1992, s. 19; Haluk Burcuoğlu, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre
Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul, 1993, s. 15. Musakkaflık kavramı üzerine ya-