124 / 485
TBB Dergisi 2013 (109)
Sadullah ÖZEL
123
Gayrimenkul değerleme uzmanı bulunmayan yerleşim yerlerin-
de, değerleme faaliyeti SPK lisansı olmayan mühendisler marifetiyle
yürütülmektedir. Kaldı ki, aşağıda da izah edileceği üzere gayrimen-
kul değerleme uzmanlarının uygulaması gereken uluslararası kabul
görmüş ölçütler ve ilkeler yerine, Kamulaştırma Kanunu’nun 11inci
maddesindeki hükümler ve Yargıtay’ın geliştirdiği ölçütler arasında
ciddi farklılıklar bulunmaktadır. SPK lisanslı değerleme uzmanının
uyum sorunu nedeniyle değerlendirmede zorluklarla karşılaşması
muhtemeldir. Değerleme konusunda mevzuatın entegrasyonu sağla-
nabilmiş değildir.
2. Kamulaştırma Kanunu’nun Değerleme İlkelerinin
Değerlendirilmesi
UDSK standartları ve ilkeleri ile 2942 sayılı Kamulaştırma
Kanunu’nun 11inci maddesindeki değerleme ilkeleri arasında derin
farklılıklar bulunmaktadır. Kamulaştırma bedelinin lisanslı değerleme
uzmanı tarafından belirlenmesi halinde dahi, uzmanın uygulayacağı
mevzuatın sınırları nedeniyle “pazar değeri”nin tespiti güçleşecektir.
Herşeyden önce 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun değerlemeye
ilişkin direktifleri Uluslararası değerleme standartlarına aykırılık ta-
şımaktadır. Bu sorunun mevzuatta yapılacak olan düzenlemeyle aşıl-
ması gerekmektedir. Kamulaştırma Kanunu’nun 11 inci maddesinde
yer alan değerleme ölçütlerinden bazılarının UDSK standartları ve il-
keleri çerçevesinde değerlendirilmesi yararlı olacaktır.
Kamulaştırılan arazinin “olduğu gibi kullanılması halinde elde
edilecek” net gelirinin tespitine yönelik sınırlama, Kamulaştırma
Kanunu’nun 11 inci maddesinde yer almakta ve arazi maliklerinin
gerçek karşılık hakkına ulaşmasını engelleyen bir nitelik taşımaktadır.
Bu ölçüt, gerçek karşılık ilkesi açısından en önemli yasal sınırlamalar-
dan biridir. Bu esas uyarınca, kamulaştırılan arazinin değeri, arazinin
kamulaştırma tarihinde mevcut kullanım biçimine göre tespit edile-
cektir. Yargıtay, “arazinin olduğu gibi kullanılması halinde getirece-
ği net geliri” ölçütünü oldukça kapsamlı bir sınırlama ölçütü olarak
kullanmaktadır. Bağ olarak kullanılan bir arazide “yaş üzüm” olarak
leceğine dair hüküm eklenmiştir: