120 / 485
TBB Dergisi 2013 (109)
Sadullah ÖZEL
119
o taşınmazın en verimli ve en iyi kullanım türüne göre belirlenir.
68
En
verimli ve en iyi kullanım bir taşınmazın mevcut kullanımının devamı ni-
teliğinde olabileceği gibi bir başka alternatif kullanım türü de olabilir.
69
En
verimli ve en iyi kullanım belirlenirken mevcut piyasa koşullarında
mümkün olan optimum kullanımı ortaya koyacak ve tamamen ger-
çekçi olacak şekilde hareket edilmelidir.
70
En verimli ve en iyi kullanım kavramı, her ne kadar iki veya daha
fazla sayıda taşınmaz arasında benzerlikler bulunsa dahi, bu taşınmaz-
lar arasında taşınmazların kullanım şekilleri açısından önemli farklı-
lıklarının olabileceği düşüncesine dayanmaktadır.
71
Bir taşınmazın en
verimli ve en iyi kullanımı o taşınmazın fiziksel açıdan mümkün olan,
yasal veya yasal açıdan izin verilebilir, finansal açıdan gerçekleştirile-
bilir ve değerlemesi yapılan mülkün en verimli ve en yüksek değere
sahip olmasını sağlayan en makul ve olası kullanımıdır.
72
Bu nedenle
bir taşınmaz değerlemesi yapılırken değerleme uzmanı o taşınmazın
olası kullanım şekillerini de tespit edecektir. Ancak fiziksel ve finan-
sal açıdan gerçekleştirilmesi mümkün olmayan, yasal olmayan veya
yasal açıdan izin verilmesi ihtimal dahilinde bulunmayan kullanım en
verimli ve en iyi kullanım olarak kabul edilemeyecektir. Bu bakımdan
taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı esas alınarak değerleme ya-
pılırken, değerleme uzmanı bu kullanım şeklinin belirtilen açılardan
mümkün olup olmadığını da değerlendirmek durumundadır.
Taşın-
mazın fiziksel, yasal ve finansal açılardan mümkün olan kullanım
türlerinden hangisi o taşınmazı en yüksek değere ulaştırıyorsa, en ve-
rimli ve en iyi kullanım da işte o kullanım türü olacaktır.
Taşınmazın
en verimli ve en iyi kullanım şekli belirlenirken taşınmazın mevcut
durumu ve bu durumda yapılabilecek rehabilitasyon ve yenilemeler
de değerleme uzmanı tarafından göz önünde bulundurulur.
73
68
Dietrich, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, § 194, Rn. 23a.
69
SPK, Uluslararası Değerleme Standartları, s. 55.
70
Güngör, Gayrimenkul Değerlemesi ve Türkiye’de Sermaye Piyasalarında
Gayrimenkul Ekspertiz Şirketlerine Yönelik Düzenlemeler Yapılmasına İlişkin
Öneriler, s. 19.
71
SPK, Uluslararası Değerleme Standartları, s. 117.
72
SPK, Uluslararası Değerleme Standartları, s. 17, 58, 111, 117 ve 262. Bu tanım TE-
GoVA tarafından da benimsenmiştir: TEGoVA, European Valuation Standards, s.
22, 92.
73
SPK, Uluslararası Değerleme Standartları, s. 17.