Sayi126

266 / 393

TBB Dergisi 2016 (126) Arif Barış ÖZBİLEN 265
bi, yapı üzerindeki bu yetkisini süre bakımından sınırsız bir şekilde
kullanamaz. Bir taşınmaz maliki, taşınmazı üzerinde sahip olduğu
yetkileri herhangi bir süre sınırlamasına tâbi tutulmaksızın kullana-
bilirken; üst hakkı sahibi bu yetkilerini ancak MK m. 836/f. 1 ve f. 2’de
öngörülen süre sınırına4 bağlı olarak kullanabilir.5
Bir arazi üzerindeki mülkiyet hakkı, kapsam itibariyle bu arazi-
nin altında veya üstünde bulunan yapıları içine alsa dahi; üst hakkı
istisnaî olarak bir yapının, altında veya üzerinde bulunduğu arazi-
nin malikinden başka bir kişiye ait olmasına izin vermektedir. Zira
Medenî Kanun m. 726/f. 1 uyarınca, bir üst irtifakına dayalı olarak
başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere
inşa edilen yapıların mülkiyetinin, üst hakkı sahibine ait olacağı öngö-
rülmektedir. Böylelikle, arazinin mülkiyetinin el değiştirmesine gerek
kalmaksızın, üçüncü kişiler arazi üzerinde inşaat yapma ve arazinin
mülkiyetinden bağımsız olarak, inşa ettikleri yapıya malik olma yet-
kisini kazanmaktadır.6 Kurulan üst hakkı ile, arazi malikinin arazisi
üzerindeki mülkiyet hakkı sona ermemekte; onun araziyi satıp, dev-
retme ya da arazi üzerinde ipotek hakkı kurma gibi yetkileri mevcu-
diyetini korumaktadır.7
Üst hakkı, belirli bir taşınmaz lehine8 kurulabileceği gibi, belirli
bir kişi lehine de kurulabilir. Kişi lehine (ya da kişiye bağlı olarak) ku-
4 Üst hakkı, bağımsız bir irtifak olarak en fazla yüz yıl için kurulabilir. Ancak ku-
rulmuş olan üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için ka-
nunda öngörülen şekle uyulmak suretiyle en fazla bir yüz yıl daha uzatılabilir.
MK m. 836/f. 1 ile öngörülen yüz yıllık azamî sınırın, yalnızca bağımsız üst hakkı
için değil, bağımsız olmayan (şahısla kâim veya eşyaya bağlı) üst hakkı için de söz
konusu olduğu yönünde bkz. Ertaş, sh. 516.
Kişiye bağlı olarak kurulan üst hakkının başkasına devredilmeyeceği ve mirasçıya
intikal etmeyeceği kararlaştırılmış olup, bu hak için ayrıca herhangi bir süre de
belirlenmemiş ise, süre, üst hakkı sahibinin ölümüyle sona erer.
5 Üst hakkının süresi son bulduğu takdirde, üst hakkına konu olan yapının mülki-
yeti MK m. 684 ve m. 718/f. 2 hükümleri ile öngörülen ana kural gereğince arazi-
nin malikine geçer.
6 Akipek, sh. 65.
7 Oğuzman/Seliçi/Oktay Özdemir, sh. 856; Sirmen, sh. 601.
8 Üst hakkı belirli bir arsa üzerindeki “inşaat lehine” değil; inşaatın bulunduğu “ta-
şınmaz mal” lehine tesis edilir. Üst hakkının lehine tesis edilmiş olduğu arsadaki
inşaatın yıkılması, üst hakkının sona ermesine sebebiyet vermez. Üst hakkının
bu bağlamda sona erdiğinden bahsedebilmek için, yüklü ya da yararlanan taşın-
mazın yok olması gerekir. Bkz. Yarg. 14. HD, 10.12.1975 tarih ve 5337/5693sayılı
kararı (erişim tarihi: 27.5.2015)).