105 / 485
Kamulaştırmada Gerçek Karşılık Hakkı ve Pazar Değeri
104
AYM, gerçek karşılığa ulaşmayı engelleyen düzenlemelerin, mül-
kiyet hakkını zedeleyeceğini belirtmiştir. Kamu yararının bulunması-
nı, kamulaştırma işleminin yasada gösterilen esas ve usullere uygun
yapılmasını ve gerçek karşılığın peşin ve nakden ödenmesini
kamu-
laştırmanın anayasal öğeleri
olarak nitelemiştir. Bu çerçevede, kamu-
laştırma bedelinin hesaplanmasına ilişkin yasal ölçütlerin tamamının
gerçek karşılığın ödenmesini sağlamaya elverişli olması gerekir. Bu
esas ve ölçütlerin uluslararası hukuk kurallarına ve taşınmaz değerle-
mesi ilkelerine uygun olması gerçek karşılık ilkesinin gereğidir.
3. Kamulaştırma Bedelindeki Değer Olarak Gerçek Karşılık
Gerçek karşılık ilkesi, mülkiyet hakkının kamulaştırma işleminde-
ki güvencesini oluşturduğundan, “malikin geri alma hakkı” gibi bir
“hak” olarak nitelenmiştir. Anayasal nitelikteki gerçek karşılık hakkı-
nın, kamulaştırma işlemi sonucunda malike hangi değerin ödenmesiy-
le korunmuş olacağı sorusuna yanıt bulunması gerekmektedir. Türk
Anayasal sisteminde yeni bir kavram olmamasına rağmen, “gerçek
karşılığın” somutlaştığı değerin ne olması gerektiği konusu, hukuksal
düzeyde ve bağımsız olarak ele alınmamıştır. Gerçek karşılığın öden-
mesine ilişkin yargılama sürecinin “adli yargının” görevinde olması da
kamu hukuku çalışmalarında gerçek karşılığın ödenmesine ilişkin dü-
zenlemelerin ve hukuk uygulamasının değerlendirilmesini güçleştir-
mektedir. Gerçek karşılık ilkesinin anlam ve içeriğinin kamu hukuku
boyutuyla incelenmesindeki bir diğer sorun alanı da, ekonomi bilimi-
nin hukukla kesiştiği, “değer” kavramının incelenmesi zorunluluğu-
dur. Kamulaştırma, hukuk uygulamasında bir “değerleme” sürecidir.
Bu süreçte uygulanan yasal ilkeler ve yargı kararlarında somutlaşan
eğilimin, akademik açıdan incelenmeyi gerektirdiği belirtilmelidir.
Değer kavramının, ekonomik boyutu nedeniyle ihmal edilmesi
durumunda, kamulaştırma sonucunda ödenen bedelin gerçek karşılık
olduğu konusunda hukuksal bir analiz yapmak da sorunlu hale gele-
cektir. Çalışmada bu riskleri gidermek için gerekli özen gösterilerek,
kamulaştırmanın maddi koşulu olarak nitelenen gerçek karşılığın de-
netim ölçütü olan “değerleme standartları”nın ve Türkiye’deki kamu-
laştırma uygulamasındaki “değerleme” faaliyetinin kamulaştırma ve
gayrimenkuller özelinde incelenmesi gerekmiştir. Ekonomik analizler,