118 / 485
TBB Dergisi 2013 (109)
Sadullah ÖZEL
117
Uluslararası değerleme standartlarına göre bir mülkün, bu arada
bir taşınmazın pazar değerinden bahsedebilmek için çeşitli unsurların
bir arada bulunması gerekmektedir. Buna göre bir taşınmazın pazar
değeri belirlenirken öncelikle bu taşınmazın uygun bir pazarlama sü-
recinden geçtiği varsayımından hareket edilmelidir. Böyle bir pazar-
lama süreci, taşınmazın makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek
en iyi fiyat seviyesinden elden çıkarılmasını sağlamak üzere piyasaya
en uygun şekilde sunulması anlamına gelmektedir. Pazar değerinden
bahsedilebilmesi için, taşınmazın değerinin, uygun bir pazarlamanın
ardından birbirinden bağımsız ve taşınmazı satın almaya istekli bir
alıcı ile taşınmazı elden çıkarmaya istekli bir satıcı arasında yapıldı-
ğı varsayılan bir sözleşme çerçevesinde elde edilmesi gereken değere
eşit olması gerekmektedir. Yani muhtemel bir sözleşmenin taraflarının
satım işlemini gerçekleştirmek için yeterli motivasyona sahip olduk-
ları, bu işlem için gönülsüz ve baskı altında olmadıkları ifade edilmek
istenmektedir. Pazar değeri kavramında yer alan diğer bir unsur ise,
muhtemel bir sözleşmenin taraflarının herhangi bir ilişkiden etkilen-
meyeceğinin varsayılmasıdır. Buna göre yapıldığı veya yapılacağı var-
sayılan bir satım sözleşmesinin taraflarının sözleşme dışında yer alan
herhangi bir ilişkiden etkilenmedikleri kabul edilmektedir. Yani alıcı
ve satıcı arasındaki satım sözleşmesini olumlu veya olumsuz yönde
etkileyecek bir ilişkinin olmadığı varsayımından hareket edilmelidir.
64
Uluslararası değerleme standartlarında tarif edilen pazar değeri
kavramında yer alan diğer bir unsur, aralarında satım sözleşmesi ya-
pıldığı veya yapılacağı varsayılan kişilerin bilgili, basiretli ve iyi niyetli
bir şekilde hareket ettikleri olgusundan hareket edilmesidir. Yani alıcı
ve satıcının taşınmazın özellikleri, niteliği, fiili ve potansiyel kullanım
alanları ve değerleme tarihi itibariyle piyasanın durumu hakkında ma-
kul ölçüler dahilinde bilgilendirildiği varsayılmaktadır. Ayrıca taraf-
ların her birinin bu bilgilerle birlikte kendi çıkarları doğrultusunda en
iyi fiyatı elde etmek amacıyla ve o an için var olan en iyi pazar bilgileri-
ne göre hareket ettikleri varsayılmaktadır. Pazar değeri tanımında yer
alan değerleme tarihi, pazar değerinin belirtilen tarihe özgü olduğunu
göstermektedir. Piyasalar ve piyasa koşulları değişebildiğinden pazar
değeri zamana göre değişiklik arz edebilmektedir. Bu nedenle bir ta-
64
SPK, Uluslararası Değerleme Standartları, s. 57 vd.