Sayi126

TBB Dergisi 2016 (126)

Arif Barış ÖZBİLEN

283

tına alınması öngörülen irat alacağının muaccel olması da gerekmez,

henüz vadesi gelmemiş irat alacağı da kanunî ipotekle güvence altına

alınabilir.

MK m. 834/f. 1 hükmü uyarınca, irat alacağını temin etmek ama-

cıyla yüklü taşınmaz malikine tanınan kanunî ipotek hakkı, en çok üç

yıllık

irat için istenebilmektedir. Buna karşılık tarafların, üç yıldan

uzun sürecek olan irat alacağını teminat altına almak için tapuya ta-

şınmaz olarak tescil edilmiş bulunan üst hakkı üzerinde “iradî olarak”

taşınmaz rehni tesis etmeleri de mümkündür. Bu amaçla gerçekleştiri-

len rehin sözleşmesinin resmî şekilde yapılması geçerlilik şartıdır (MK

m. 856/f. 2).

İratların, her yıl için eşit edimler biçiminde belirlenmemiş olması

hâlinde; kanunî ipoteğin tescili, iratların eşit olarak dağıtılması netice-

sinde üç yıla düşecek miktarı için istenebilecektir (MK m. 834/f. 2). Bu

hükme göre, belirlenen irat miktarının toplam değeri hesaplandıktan

sonra, bu değer, üst hakkının tesis edildiği yıl sayısına bölünecek ve

elde edilen bu ortalama değerin üç katı, kanunî ipotek ile sağlanan

teminatın sınırını oluşturacaktır. Taraflarca iratların yıllık olarak değil

de örneğin altı ayda bir ya da aylık olarak ödenmesi kararlaştırılmışsa,

taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının bu limiti

aşması mümkün değildir… İpoteğin üst sınır ipoteği olması hâlinde borçlu ve

ipotek veren sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere

sorumludur”. Ayrıca bkz. Yarg. HGK, 24.5.1989 tarih ve 11-294/378 sayılı; Yarg.

12. HD, 18.10.2011 tarih ve 3666/19126 sayılı ve Yarg. 12. HD, 11.11.2010 tarih

ve 25840/26725 sayılı kararları (Bkz. http://www.

kazanci.com

(erişim tarihi:

27.5.2015)).

Schmid/Hürlimann-Kaup, sh. 378; Tuor/Schnyder/Schmid, sh. 961; Isler/Cos-

tantini, sh. 1533; Steinauer, Tome III, sh. 129. Bu konudaki İsviçre Federal Mahke-

me kararı için bkz. BGE 106 II 183 (Bkz.

http://relevancy.bger.ch

)(erişim tarihi:

21.12.2013). Kararda üst hakkı iradının güvencesini oluşturan kanunî ipotek hakkı

ile İsviçre Medenî Kanunun 712i maddesinde düzenlenen kat mülkiyetine tâbi

taşınmazlarda kat maliklerinin “son üç yıllık” ortak giderlerinin teminatını teşkil

eden kanunî ipotek hakkının bu konu çerçevesinde karşılaştırması yapılmıştır.

Kanunî ipoteğin üç yıllık irat tutarıyla sınırlandırılmasının, söz konusu ipoteğin

icra yoluyla satışta terkin edilmemesi kuralı ile anlam kazandığı görüşüne dikkat

çeken Gürzumar, sh. 133 ve bu sınırlandırmayı yerinde bulan yazarlar için bkz.

Gürzumar, sh. 133, dn. 508. Bilindiği gibi, üst hakkı iradının güvencesini oluştu-

ran kanunî ipotek hakkının icra yoluyla satışta terkin olunmayacağı kuralı MK m.

835/f. 1 hükmü ile öngörülmektedir. İpotek tesisinin, üst hakkı iradının azami üç

yıllık tutarı için istenebilmesinin yetersiz bir koruma sağladığı ve MK m. 835/f. 1

hükmünün, buradaki teminat sınırlandırması için yeterli bir gerekçe oluşturmadı-

ğı yönündeki düşünce için bkz. Gümüş, sh. 562-563.