239 / 465
İpotekli Konut Finansmanına Yönelik Hukuki Düzenlemeler ve Diğer Ülkelerle Mukayesesi
238
Kamuya açıklık ilkesi gereğince, ipotek tapuya tescil ile doğar ve
terkin ile ortadan kalkar
13
. Medeni Kanun’un 856. maddesine göre,
taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve buna ilişkin söz-
leşmenin, tapu müdürlüğünce düzenlenecek resmî sözleşme şeklinde
yapılmış olması gereklidir.
Sabit derece ilkesi, taşınmaz üzerinde birden fazla rehin olması
durumunda, bunlar arasındaki önceliğin tayin edilmesine imkan ta-
nımaktadır
14
. Bu sistemde taşınmaz, farazi değer parçalarına
“derece”
şeklinde bölünmektedir. Medeni Kanun’un 870. maddesine göre, dere-
ce taşınmaz rehninin sırasını ve teminatın miktarını belirler. Dereceler
malik tarafından tescil edilir. Birbirinden bağımsız olan dereceler 1, 2,
3, v.s. şeklinde sınırlandırılır. İpoteğin bu derecelerden hangisinde ola-
cağı sözleşme ile belirlenir. Derecenin teminat miktarı belirlenip tescil
edildikten sonra, sonraki derecelerde olan alacaklıların rızası olmak-
sızın artırılamaz. Önceki derecede yer alan ipotek sona erse de son-
raki derecedeki ipotek onun yerine ilerlemez. Boşalan derecede yeni
bir ipotek kurulabilir. Ancak sözleşmede kararlaştırılması durumunda
alt derecedeki rehin üst derecenin boşalması durumunda onun yerine
ilerleyebilir.
Medeni Kanun’un 862. maddesine göre, taşınmaz rehni taşınma-
zın bütünleyici parçaları ve eklentilerini de kapsar. Ayrıca kira bedeli
ve sigorta tazminatı da teminat yükünün kapsamındadır
15
.
Medeni Kanun’un 875. maddesine göre, taşınmaz rehni; ana para,
takip giderleri ve sözleşme faizi ve iflâsın açıldığı veya rehnin paraya
çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile
son vadeden başlayarak işleyen faizi güvence altına alır. Ayrıca ala-
caklının yaptığı zorunlu masraflar da rehin kapsamındadır.
2.3.2. Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Deği-
şiklik Yapılması Hakkında Kanun
Bu kanunla çeşitli kanunlarda değişiklikler yapılmış ve konut fi-
nansman sistemine ilişkin temel düzenlemeler yürürlüğe konulmuştur.
13 Oğuzman ve Seliçi, s. 669.
14 Oğuzman ve Seliçi, s. 676 v.d.
15 Oğuzman ve Seliçi, s. 692.