200 / 473
TBB Dergisi 2012 (102)
Mustafa ÜNLÜTEPE
199
Tapu kütüğüne tescil edilmiş bulunan faiz oranının, bir şekilde,
teminat altına alınan alacağa ilişkin taraflar arasındaki sözleşme ile ta-
yin edilmiş bulunan faiz oranından daha yüksek olması durumu ile
karşılaşılması mümkündür. Bu halde, alacaklının, yüksek faiz oranı ile
faiz alacağına teminat elde etmiş olması, daha sonra hak sahibi olan
üçüncü kişilerin korunmasını amaçlayan, TMK’ nin 875. maddesinin
emredici düzenlemesinin etrafının dolanılması niteliğindedir. Nitekim
söz konusu hüküm ile belirlenmiş bulunan alacak kalemlerine başka
alacak kalemlerinin dâhil edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle, ipo-
teğe kaynaklık eden alacağın bulunduğu sözleşme ile belirlenen faiz
oranından, daha yüksek tescil edilmiş faiz oranı kanuna karşı hile ola-
rak değerlendirilmeli ve sözleşme ile belirlenen faiz oranı uygulama
alanı bulmalıdır.
d. Faiz Oranının Arttırılması
Ekonomi alanında ortaya çıkacak olan değişiklikler nedeniyle, ev-
velce kararlaştırılarak tapu kütüğüne tescil edilmiş bulunan faiz oranı
yükseltilmek istenilebilir. Ancak söz konusu artırım, sonraki alacaklı-
ların zarara uğramasına yol açması mümkündür. Bu nedenle, TMK m.
875/2 hükmü ile daha önce belirlenmiş olan faiz oranının, sonra gelen
alacaklıların zararına olacak şekilde arttırılamayacağı öngörülmüş-
tür. Hüküm uyarınca taraflar, kanuni faiz oranından daha düşük bir
oranda belirlenmiş bulunan faiz oranını, yine bu oranın altına olacak
şekilde dahi alacaklılar zararına arttıramazlar. Bu şekilde faiz artırımı
nedeniyle, sonradan gelen diğer alacaklıların, zarara uğraması önlen-
mek istenilmiştir. Tapu kütüğünde gösterilmiş bulunan faiz oranının
yükseltilmesi, sonra gelen alacaklıların buna rıza göstermeleri halinde
mümkün olur
93
. Ayrıca, sonra gelen ipotekle temin edilmiş bulunan ala-
caklar üzerinde hak sahibi olan kişilerin bulunması halinde, bunların
da rızası aranmalıdır. Faiz oranının yükseltilmesi bakımından da resmi
sözleşmeye gerek yoktur. Ancak yükseltilmiş bulunan oranın ipoteğin
sağladığı teminattan faydalanabilmesi için tapu kütüğüne tescil edil-
mesi gerekir. Diğer yandan, söz konusu hüküm, evvelce faiz kararlaş-
tırılmamış olmasına rağmen, sonradan faiz kararlaştırılması için de uy-
93 Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 759; Helvacı, İpotek Hakkı, s. 154; Gülekli, s.
88-89; Ayan, s. 156; Akipek, Akıntürk, s. 759; Altop, s. 21-22; Sarı, s. 977; Şener, s.
211; Günel, s. 261-262; Altay, Eskiocak, s. 30, 94.