250 / 405
249
TBB Dergisi 2017 (129)
Gizem KILIÇ ÖZTÜRK
kira sözleşmeleri” ifadesinin lafzından hareket edildiğinde, hükmün
beş yıldan uzun sürenin kararlaştırıldığı belirli süreli sözleşmeler ile
beş yıllık belirli süreli kira sözleşmesinin sona erip ilk kez bir yıllığına
yenilendiği kira yılı ile sınırlı olarak uygulama alanı bulacağı sonucu-
na varılabilir. Fakat bu ifade lafzi olarak değerlendirilmemeli, kanun
koyucunun amacı da dikkate alınmalıdır. Buna göre, TBK m. 344/III
taraflar arasındaki belirli süreli sözleşmenin süresi ne olursa olsun
veya beşinci yılın sonuna kadar sözleşme kaç kez yenilenmiş olursa
olsun uygulama alanı bulacaktır.
85
TBK’nin 344. maddesinde, üretici fiyat endeksi oranının yanında
emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunun da göz önünde bu-
lundurulması gerektiği belirtilmiştir. Emsal kira bedeli, diğer bir ifa-
deyle rayiç bedel veya olağan rayiç, belirli bir çevrede muntazaman
ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kiralayanlar ve
kiracılar tarafından kabul edilmiş, istikrar kazanmış kira paralarının
ulaştığı belli değeri ifade etmektedir.
86
Kiralananın durumu ise, kira-
lananın yaşı, büyüklüğü, kullanılan malzemelerin kalitesi gibi kirala-
nanın niteliklerini ifade etmektedir.
87
TBK m. 344/III, kira bedelinin üretici fiyat endeksine göre belir-
lenmesi zorunluluğunu beş yılla sınırlamıştır. Kira sözleşmesinin baş-
langıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise,
88
altıncı kira dönemi
için kira bedeli artık TBK m. 344/III’te belirlenen esaslar çerçevesinde
tespit edilir.
89
Yargıtay’ın 6570 sayılı GKHK dönemindeki uygulaması
85
Gümüş, s. 64.
86
Yargıtay HGK, T. 21.03.1990, E. 1990/3-13, K. 1990/193; Yargıtay 3. HD, T.
01.11.1988, E. 1988/9648, K. 1988/9148; Yargıtay 3. HD, T. 20.12.1984, E. 1984/6136,
K. 1984/6226; Yargıtay 3. HD, T. 13.04.1976, E. 1976/2529, K. 1976/3383, Kazancı
İçtihat Bankası,
www.kazanci.com(erişim tarihi: 01.03.2016)
87
Öncü, s. 334; Kiralanın durumunu belirlemek için kiralananın çevresel konumu-
nun da dikkate alınması gerektiği yönünde bkz. Gümüş, s. 66.
88
Taraflar yeni bir kira sözleşmesi yapmış olsalar dahi, sözleşmenin tarafları değiş-
medikçe yeni sözleşme eski sözleşmenin devamı niteliğinde olacağından; beş yıl-
lık süre ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanmalıdır, İnceoğlu,
s. 144.
89
Kaynar, s. 72; İnceoğlu, s. 140; “Dava 6098 sayılı kanun yürürlüğe girdikten sonra
açılmıştır. Kira bedelinin hak ve nasafet kuralına göre belirlenebilmesi için 4+1
kuralının uygulanması gerekir, ilk yıl sözleşme hükümleri, uzayan 4 yılda üfe ora-
nını geçmemek üzere endeks uygulanmalı, 5 yıldan sonra yani 6 yıl için ise hak ve
nesafet kuralına göre kira bedeli belirlenmelidir. Somut olayda ilk kira sözleşmesi
başlangıç tarihinden dava tarihine kadar 5 yıllık (4+1) süre geçmemiştir. Bu du-
rumda kira bedelinin endekse göre belirlenmesi gerekirken 3+1 kuralına göre hak